【達人理財】包租公5大心法|張凱專挑新北老公寓 收租月入35萬

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新北房價較低,租金行情卻有撐,包租公張凱看準高投報率,以房滾房養出17間房子。

感謝鏡週刊專訪!本文轉自鏡週刊專文報導

記者| 馬婉珍

攝影| 陳俊銘  林育緯

房地產冷風吹來,很多人紛紛趕下車,但職業級包租公張凱卻逆向操作,積極看房想進場補貨,他說,只要看到自己要的均價就買。他從買斷賺價差,到後來發現房市景氣起伏不定,未必有利潤,於是改為合法隔間收租,如今手上擁有17間房子,共51個隔間,月收租百萬元,扣掉貸款、人事管理等成本,每月35萬元入袋。

連日陰雨終於迎來暖陽,52歲的張凱揹著背包,從捷運站轉個彎、走進中和四號公園,「沿著公園逛一圈,有很多我的房子,我幾乎每天都來。」新北市中永和是包租公張凱的一級戰區,最近嗅到房市反轉訊號,促使他進場「補貨」。

「平時追蹤的幾家當鋪臉書粉專,從10月初開始,見到久違的勞力士經典款『水鬼』出現了!天天在粉專喊價,顯示資產荒退潮、資金荒湧現,意味景氣見拐點,所以我沒事就出來走動、看看房子,只要符合我的均價就買。」張凱精打算盤,6年來他以房滾房,至今擁17間房子、51個隔間,月收租達百萬元,扣掉65%的貸款、修繕、人事管理等成本,淨收益35萬元。

心法一:鎖定新北 接近捷運站

張凱主攻無電梯公寓產品,而且鎖定新北,「我做新北市雙和、三重、蘆洲、板橋等區域,總價設定1,500萬元以內,房價較北市低,租金行情卻不輸北市,能提高投報率。」

因為以公寓產品為主,張凱強調,最需優先考量租客習慣。他熟門熟路地穿梭在永和的巷弄裡邊走邊說:「我實際走過,捷運站800公尺內的距離是體力極限。職業婦女大包小包,下班回家拎個晚餐,又穿高跟鞋,還要爬上公寓四樓,如果距離拉得更遠,一定會崩潰。」他認為捷運周邊的租客多,成交速度快,能縮短空置期,但距離不能超過800公尺。

捷運站8百公尺內的距離,是租客能忍受的體力極限,也是加快成交速度的誘因。

心法二:買老買低 用價差增貸

價格買得低,就有經費去解決問題,「我都是先透過銀行估價,抓出房屋總價,再把總價往下談,這樣就能『買低治百病』。因為借出真金白銀給你的是銀行,占資金的8成,跟銀行打好關係,買房子才愉快。」

「買低治百病」對張凱來說是關鍵一招,因為他會再利用價差空間增貸,去買下一間房子。他舉例,若銀行估價1,000萬元,他能買到850萬元,貸8成,銀行貸放金額是以估價、成交價二者取其低,那麼可貸680萬元,「1年後再增貸,當銀行估價變成1,100萬元時,200萬元的錢就套出來了(1100*0.8-680)。」張凱強調,老公寓產品較可能往下議到低價,但需要花時間磨,人脈、機運與專業缺一不可。而這套以房滾房術,讓他如今滾出17間房子,「鑰匙都要寫上編號,才不會搞混。」他笑說。

張凱奉行「買老買低」原則,鎖定捷運站周邊的老公寓隔間收租。

心法三:隔間收租 創造高投報

張凱初入房市,改裝老公寓、隔成套房收租,驚覺租金跳水跳好快,「套房的供給量太大,『冰塊隔』第一回合1間能收租1萬元,第二回合降至8,000元,客人看了5、6間還說要回去想想,待租2個月才租掉,去化速度慢,壓低整體投報率。」戰績不易保持,讓他重新思考出租模式。

「一般出租型態以套房最熱門,其次是整層住家的3房格局。套房太氾濫,3房租金對於小家庭等來說又跳太高,2房格局應該能中!」他轉個彎,將隔套改為隔間,希望提高租金坪效比。

隔套的供給量過大,張凱改為隔間2房格局,提高租金坪效比。

他分析,屋齡逾40年的永和40坪老公寓,若以1,200萬元買下,加裝潢成本大概要1,400萬元,如果租金2.5萬元,投報率僅2%多,「但若再多花200萬元,改裝成3戶的2房1廳,3戶租金加總可拉高到6萬元以上,投報率就有4至5%。」張凱善用分隔加裝潢,讓老屋煥然一新,且附帶家具和家電,一卡皮箱就能入住,加上2房格局較稀有,吸引了預算有限的年輕人或小家庭願意買單,空租期降至40天。

心法四:依循法規 申請許可證

合法隔間,最重要的是向政府申請室內裝修施工許可證,取得直下樓層屋主同意書,專業法規項目審查,完工時要申請室內裝修竣工合格證,4項缺一不可。民眾尋找設計師、建築師,在繪圖、防火逃生、工法等規範,都要符合工務局的規定,額外成本大約30萬元,空置期要抓半年以上的時間。

「我們的居家單元裡,承重最重的是廁所,買下3房2廳2衛格局的老公寓隔套,從2個馬桶增加為6個馬桶(6間套房),以現在的法規,承重無法平衡,若改為3個2房格局,只增加一套衛浴,承重就容易過關。」張凱強調,一定要跟著法規走,萬事才好辦。

張凱的員工夏琳說,她會跟著張凱到現場熟悉流程,「像是凸出的懸空增建、頂樓全蓋滿的違建,已明顯違反承重、防火逃生等規定,老張會提醒要符合法規,這些都不要碰。」

合法隔間在裝潢、防火逃生、工法等規範,都要符合工務局的規定。(翻攝彩虹屋高雄室內設計官網)

改變心態 收租更穩定

回顧7年前,在資訊業打滾十多年的張凱因競爭激烈萌生退意,「資訊業太累了,是最不合理的職場生態,把全世界腦力最好的人集中起來,卻賺取個位數的利潤,唉!」於是他向父母借400萬元進軍房市,在新北市以買屋、隔套、再賣掉的模式賺取價差,「第一次是在中和以總價750萬元買下捷運站附近老公寓,花300萬元做『冰塊隔』,共隔成10間套房,半年後以1,200萬元賣出,獲利150萬元。」首戰告捷,激勵他投資房產的決心。

張凱善用分隔加裝潢,讓老屋煥然一新,空租期降至40天。

剛開始,張凱也是一心只想低買高賣賺價差,有次他去看光復北路的華廈,一開口就砍個7折芭樂價,對屋況嫌棄,一位業界大哥不耐地說:「老弟,你就這樣來買房子?這個物件能如何規劃你知道嗎?」張凱回說他不用知道,只要壓低成本就對了!沒想到大哥竟冷回:「那你只能『中午』來看房,因為你『早晚』會出事。」一番話打醒菜鳥張凱,從此鑽研房地產物件。

「房市景氣有高低,未必一直有利潤,反而收租較穩定,所以後來我改變急於買斷的個性,轉為打造固定收益。」以「隔間收租」模式做出市場區隔,張凱認為投資應該以終為始,「我比較喜歡有『睡後』收入,睡覺起來的被動收入啦!」他打趣說。

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