【房產投資】什麼是抵擋疫情衝擊的好資產?

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全台因新冠疫情 COVID-19 升級第三警戒,雙北地區許多店面暫時歇業、餐飲禁止內用,不只商家繼續咬牙苦撐,許多店面包租公也是心酸吞肚內。究竟疫情下的房產投資還能進場嗎?又該選擇怎樣的物件才是「好資產」?

快速檢視!疫情之下,你的房產是好資產還是壞資產?

人家都說「房產」是最穩定、最保值的資產,所以許多人誤以為只要買了自己名下的房產,就算好資產。其實好資產的定義不只擁有它,還要考量「是否有衍生收入」。

如果你擁有了一個房產,但房貸卻要持續自己拿錢出來繳納,那只能算是「擁有資產」,而不完全算是「好資產」。相對的,若房貸尚未繳清,但是出租收入卻能大於房貸金額,讓房子自己養自己,租金能繳清房貸之餘,又能有額外被動收入,才是真正的「好資產」!而在疫情之下,還須加上另一個「衍生收入是否受到疫情而影響」的指標,真正衡量「疫情下的好資產」的重要關鍵!

疫情警戒升級加上房地合一2.0上路,房產投資方向應更謹慎思考

因應全台警戒升級,許多店家決定拉下鐵門暫停營業,雖然短時間內尚能咬牙支撐店租開銷,但商家能夠撐多久是嚴峻的考驗,若疫情狀況未好轉,可能引發一陣「退租潮」。而原本計畫開店的商家轉為保守觀望,也讓持有未出租店面的包租公苦不堪言,出租空窗期預計將繼續延長。

此外,今年「房地合一稅2.0」更新上路,使得原本短期買賣轉手的投資者,面臨年限延長稅率提高、貸款成數下降的狀況,若想維持房地合一課徵稅率20%,持有年限須從2年延長至5年,導致個人資金週轉期拉長,獲利時間成本增加。

居住才是不變的剛性需求,「好資產」要能穩定收租、持續獲利

店面出租率會受到實體市場消費力影響,單純房屋買賣賺取差價因房地合一稅開始受到限制,唯有居住是不變的剛性需求,因此「長期投資出租」才是穩定收租、持續獲利的房產投資術。

兩房一廳的格局原本就是租屋熱門首選,不論是單身族群或小家庭都偏好選擇此房型,但出租物件數量相對少,幾乎每次上架刊登就租完。近期開啟 WFH(Work From Home)的遠距上班模式後,兩房一廳詢問度持續升溫,因為待在家裡的時間從下班後的休息拉長到全天,不只與家人之間需要更大的空間,遇到要線上視訊會議或專心獨立工作時,還有單獨的房間可以使用不受打擾。

▲新型態房產兩房一廳的格局,適合獨身貴族/小家庭,擁有獨立客廳、小廚房跟陽台空間,讓生活空間更舒適!

相較於一般租屋處,多了小廚房在居家防疫期間可以自己準備三餐,降低外食風險,獨立小陽台就算不外出也能透透氣、清洗晾曬衣服。以AAM集團的統計數據顯示,「新型態房產」兩房一廳格局從疫情前滿租率已達98%以上,甚至在2020年疫情出現後,新型態房產出租物件更是供不應求。

不只租屋族首選兩房一廳,投報率10%以上好資產也吸引包租公轉向投資「新型態房產」

雙北地區除了兩房一廳格局受到房客喜愛,租金可從一般單間套房出租的8,000元起,直接升等至單間兩房一廳20,000元起,也是許多包租公轉向投資的關鍵,同樣管理一組房客的維運成本,卻能有相差2.5倍以上的租金收入,多的時間就能創造更多間收租物件的機會。

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