近年政府推出一連串房市政策，希望可以降低房市交易價格及熱度，賣方由於《平均地權條例》修正案明定預售屋禁止轉讓，以及房地合一稅的高稅率，讓市場上的房屋供給數量不多，但買方受到新青安優惠房貸政策激勵，仍使得低總價、屋齡高的產品買氣熱絡。根據樂居網統計，全國二手屋市場待售存量於2023年7月達到10.3萬戶高峰，同年8月政府推出新青安優惠房貸政策後，待售存量明顯下降，截至2024年4月已餘不到8萬戶。
公寓老屋市場看房人潮爆滿，還要排隊抽籤看房、競標出價？
近日網友在PTT發文表示，近日他去看一間位在景美、萬隆一帶的老公寓，物件是五層樓公寓的四樓28坪三房，沒有美景、沒有裝潢、採光還可以。網友才到轉角就看到排隊人潮等帶看，且當時隊伍中還有不少青壯年，結果當天晚上房仲就告知已經收了四組斡旋，若沒談成原PO才有機會參戰出價，他驚訝地表示：「四樓沒人要、年輕人不買公寓、沒人要追垃圾車⋯⋯這些要素放到台北市都不準嗎？」
無獨有偶，同樣有房產研究公司的主管表示，房仲傳給他一間新北市三重老公寓物件，步行可到捷運三重國小站，屋齡接近50年，坪數約20坪左右，開價低於千萬。物件才剛釋出就有超過百組民眾預約看屋，因為人數眾多還採用抽籤決定看屋順序，當自己還在猶豫要不要去看的時候，房仲已經回覆第一組看屋客人直接成交。
老屋熱？新屋好？雙北地區平均買賣屋齡25年以上！
不少網友們好奇，大家都說不愛老屋，為何實際上不少看屋現場都人潮爆滿呢？究竟現在購屋族喜歡新屋還是偏好老屋呢？AAM根據內政部不動產資訊平台資料統計，發現光是2023年全國建物買賣移轉棟數中，購買30年以上老屋的交易佔比高達42%，較十年前的21.9%增加約1倍之多。其中又以台北市的老屋交易佔比最高，從十年前的34.3%提高到60.7%，相當於台北每5筆房屋交易就有3筆是「老屋」，居全國之冠。
若再延伸分析內政部不動產資訊平台針對買賣屋齡的數據，2021到2023年之間雙北地區住宅買賣總筆數約佔全國近三分之一，全國平均買賣屋齡約26.4年，而台北市的平均買賣屋齡已經27.25年成長至32.72年，新北市則是從25.54年增加到29.69年，雙北地區的平均買賣屋齡皆高於全國平均值，其中20年以上的老屋交易量占整體約七成。詳細分析台北市跟新北市買賣屋齡各區間佔比，台北市買賣比例最高的屋齡集中在30-50年之間，而新北市則是集中在25年以上約六成左右。
新青安房貸專案帶動買氣，30-45歲青壯年偏好購置公寓老屋物件
關於房價到底會漲還是會跌？這個長壽的熱門討論議題已經持續多年，從AAM彙整出下圖趨勢線——雙北地區「國泰(新成屋/預售屋)房價指數」及「信義(老屋)房價指數」可看出，不僅新建案房價近年節節升高，就連老屋房價——信義房價指數也持續上揚，新北市的信義房價指數更是從2014年指數108，統計至最新2024年第一季指數已來到150.5，十年間僅老屋的房價指數就成長39.35%。
為了降低青年族群的購屋經濟壓力，政府自2010年開辦「青年安心成家購屋優惠貸款」，累積至2023年共34萬戶順利核貸，因應經濟發展及優化房市結構，政府再於2023年8月推出升級版「新青安房貸專案」，將貸款額度從最高800萬提升至1,000萬，利息補貼加碼至1.5碼，貸款年限從30年延長至最久40年，相較原專案條件更優惠，讓不少想要有一個窩的青年族群決定購屋，新青安在短短7個月（2023/8~2024/2）核貸金額累積已突破2,640億元。
雖然「新青安房貸專案」帶動了年輕族群的購屋動能，但由於近年六都房價普遍持續上漲，尤其雙北地區的新建案每坪單價、公設比都偏高，高價購屋後實際室內使用空間卻太小，在考量預算和空間需求下，不少購屋族群便退而求其次選購老屋，特別是25-40歲之間剛結婚、成立小家庭的族群，還是會將老屋當作第一間自住房的優先選擇。
AAM根據金融聯合徵信中心的貸款數據，相較於購買電梯大樓，全國近三年貸款購買公寓的戶數約佔16.4%，而台北市、新北市貸款購買公寓比例約在40%、25％左右，同樣都高出全國平均不少，台北市由於新建案每坪單價持續攀升，加上土地價值高，購買公寓比例明顯高於全國各縣市。
另一方面從金融聯合徵信中心提供的2021-2023年各年齡層公寓貸款數據來看，不論是全國、台北或新北市的統計，公寓貸款年齡普遍集中在30-45歲之間，幾乎是全年齡層公寓貸款核貸戶數的50%左右，顯示雙北地區不僅購買公寓的比例高於全國，對於公寓接受度的年齡層也集中在青壯年族群30-45歲之間。
即使目前有「新青安房貸專案」，提供優於市場的房貸優惠條件，但AAM還是要提醒青年購屋族仍須提早規劃、考量五年寬限期後的每月還款金額能否負擔喔！
其實不論是選擇新屋還是老屋，除了地點格局要符合自己的使用需求、屋況裝潢維修範圍是否可接受，重點是要掌握房屋的出價區間及審慎評估自身的財務狀況。若是想衡量屋主的開價是否合理，除了可以至內政部實價登錄網查詢鄰近地區的歷史交易紀錄，也可以參考AAM之前提醒大家不買貴的重要口訣「先估價、再出價」！先上網找銀行網站輸入心儀物件的地址、屋齡、樓層等資料，就有機會了解「這間房產在銀行眼中值多少錢？」畢竟之後是否能成功貸款到心中的額度，還是要先了解銀行怎麼想，才不會錯估自己對房屋的出價範圍，導致買了之後才發現貸款不如預期，買房瞬間喜事變煩心事，形成巨大的經濟壓力。
- 延伸文章：買房還在看實價登錄？難怪你買不起房子！
如何評估自身財務狀況適不適合買房？適合買總價多少的房子？可從「房價所得比」來估計自己收入狀況的購屋負擔輕重，比值越高則負擔越重，支付房價的能力越低，比值越低則購屋貸款壓力可能較小。
房價所得比＝房屋總價 / 家庭年收入得出(個人房價所得比)
-
> 6 負擔較重，若後續有重大支出可能會造成壓力
-
> 3~6 負擔較合理
-
> 3 負擔較輕，但總價限制下物件數量選擇可能有限
想精算自己的財務狀況跟購屋體質？
歡迎預約AAM專業團隊為您做財務健檢及買房評估！
不知道房子在銀行眼中到底多少價值？找不到適合的銀行申請貸款條件？
預約AAM專業團隊為您量身打造房貸計畫！
延伸文章
- 2024房屋稅要繳交囉！3大要點報你知！
- 囤房稅2.0新舊制差多少？AAM試算：新北市擁4戶房屋者 稅率差額恐多達2.4倍
- 【央行升息再半碼】房貸地板利率飆2.185%，貸款一千萬30年期比2022年未升息前增加還款約143萬
- 你又不是葉問，何必一打十？
- 一樣當包租公，為何你不當聰明的包租公？
- 【房貸怎麼貸？】央行出手打房祭4大限制措施，AAM懶人包一次看懂！
- 【新聞】房租連續115個月攀升 租金較上月小漲78元
關於AAM
更多房產新知請務必記得按讚、訂閱、追蹤 「FB官方粉絲團」
想與AAM交流，歡迎：
來信：aam@aam.one
致電：02-7717-9200
