年輕人真的不買老屋嗎?用6個數據告訴你真實買賣房屋交易市場現況

近年政府推出一連串房市政策,希望可以降低房市交易價格及熱度,賣方由於《平均地權條例》修正案明定預售屋禁止轉讓,以及房地合一稅的高稅率,讓市場上的房屋供給數量不多,但買方受到新青安優惠房貸政策激勵,仍使得低總價、屋齡高的產品買氣熱絡。根據樂居網統計,全國二手屋市場待售存量於2023年7月達到10.3萬戶高峰,同年8月政府推出新青安優惠房貸政策後,待售存量明顯下降,截至2024年4月已餘不到8萬戶。

公寓老屋市場看房人潮爆滿,還要排隊抽籤看房、競標出價?

近日網友在PTT發文表示,近日他去看一間位在景美、萬隆一帶的老公寓,物件是五層樓公寓的四樓28坪三房,沒有美景、沒有裝潢、採光還可以。網友才到轉角就看到排隊人潮等帶看,且當時隊伍中還有不少青壯年,結果當天晚上房仲就告知已經收了四組斡旋,若沒談成原PO才有機會參戰出價,他驚訝地表示:「四樓沒人要、年輕人不買公寓、沒人要追垃圾車⋯⋯這些要素放到台北市都不準嗎?」

無獨有偶,同樣有房產研究公司的主管表示,房仲傳給他一間新北市三重老公寓物件,步行可到捷運三重國小站,屋齡接近50年,坪數約20坪左右,開價低於千萬。物件才剛釋出就有超過百組民眾預約看屋,因為人數眾多還採用抽籤決定看屋順序,當自己還在猶豫要不要去看的時候,房仲已經回覆第一組看屋客人直接成交。

老屋熱?新屋好?雙北地區平均買賣屋齡25年以上!

不少網友們好奇,大家都說不愛老屋,為何實際上不少看屋現場都人潮爆滿呢?究竟現在購屋族喜歡新屋還是偏好老屋呢?AAM根據內政部不動產資訊平台資料統計,發現光是2023年全國建物買賣移轉棟數中,購買30年以上老屋的交易佔比高達42%,較十年前的21.9%增加約1倍之多。其中又以台北市的老屋交易佔比最高,從十年前的34.3%提高到60.7%,相當於台北每5筆房屋交易就有3筆是「老屋」,居全國之冠。


若再延伸分析內政部不動產資訊平台針對買賣屋齡的數據,2021到2023年之間雙北地區住宅買賣總筆數約佔全國近三分之一,全國平均買賣屋齡約26.4年,而台北市的平均買賣屋齡已經27.25年成長至32.72年,新北市則是從25.54年增加到29.69年,雙北地區的平均買賣屋齡皆高於全國平均值,其中20年以上的老屋交易量占整體約七成。詳細分析台北市跟新北市買賣屋齡各區間佔比,台北市買賣比例最高的屋齡集中在30-50年之間,而新北市則是集中在25年以上約六成左右。

 

新青安房貸專案帶動買氣,30-45歲青壯年偏好購置公寓老屋物件

關於房價到底會漲還是會跌?這個長壽的熱門討論議題已經持續多年,從AAM彙整出下圖趨勢線——雙北地區「國泰(新成屋/預售屋)房價指數」及「信義(老屋)房價指數」可看出,不僅新建案房價近年節節升高,就連老屋房價——信義房價指數也持續上揚,新北市的信義房價指數更是從2014年指數108,統計至最新2024年第一季指數已來到150.5,十年間僅老屋的房價指數就成長39.35%。

為了降低青年族群的購屋經濟壓力,政府自2010年開辦「青年安心成家購屋優惠貸款」,累積至2023年共34萬戶順利核貸,因應經濟發展及優化房市結構,政府再於2023年8月推出升級版「新青安房貸專案」,將貸款額度從最高800萬提升至1,000萬,利息補貼加碼至1.5碼,貸款年限從30年延長至最久40年,相較原專案條件更優惠,讓不少想要有一個窩的青年族群決定購屋,新青安在短短7個月(2023/8~2024/2)核貸金額累積已突破2,640億元。

雖然「新青安房貸專案」帶動了年輕族群的購屋動能,但由於近年六都房價普遍持續上漲,尤其雙北地區的新建案每坪單價、公設比都偏高,高價購屋後實際室內使用空間卻太小,在考量預算和空間需求下,不少購屋族群便退而求其次選購老屋,特別是25-40歲之間剛結婚、成立小家庭的族群,還是會將老屋當作第一間自住房的優先選擇。

AAM根據金融聯合徵信中心的貸款數據,相較於購買電梯大樓,全國近三年貸款購買公寓的戶數約佔16.4%,而台北市、新北市貸款購買公寓比例約在40%、25%左右,同樣都高出全國平均不少,台北市由於新建案每坪單價持續攀升,加上土地價值高,購買公寓比例明顯高於全國各縣市。

另一方面從金融聯合徵信中心提供的2021-2023年各年齡層公寓貸款數據來看,不論是全國、台北或新北市的統計,公寓貸款年齡普遍集中在30-45歲之間,幾乎是全年齡層公寓貸款核貸戶數的50%左右,顯示雙北地區不僅購買公寓的比例高於全國,對於公寓接受度的年齡層也集中在青壯年族群30-45歲之間。

即使目前有新青安房貸專案」,提供優於市場的房貸優惠條件,但AAM還是要提醒青年購屋族仍須提早規劃、考量五年寬限期後的每月還款金額能否負擔喔!

 

其實不論是選擇新屋還是老屋,除了地點格局要符合自己的使用需求、屋況裝潢維修範圍是否可接受,重點是要掌握房屋的出價區間及審慎評估自身的財務狀況。若是想衡量屋主的開價是否合理,除了可以至內政部實價登錄網查詢鄰近地區的歷史交易紀錄,也可以參考AAM之前提醒大家不買貴的重要口訣「先估價、再出價」!先上網找銀行網站輸入心儀物件的地址、屋齡、樓層等資料,就有機會了解「這間房產在銀行眼中值多少錢?」畢竟之後是否能成功貸款到心中的額度,還是要先了解銀行怎麼想,才不會錯估自己對房屋的出價範圍,導致買了之後才發現貸款不如預期,買房瞬間喜事變煩心事,形成巨大的經濟壓力。

如何評估自身財務狀況適不適合買房?適合買總價多少的房子?可從「房價所得比」來估計自己收入狀況的購屋負擔輕重,比值越高則負擔越重,支付房價的能力越低,比值越低則購屋貸款壓力可能較小。

房價所得比=房屋總價 / 家庭年收入得出(個人房價所得比)

  • > 6  負擔較重,若後續有重大支出可能會造成壓力

  • > 3~6  負擔較合理

  • > 3  負擔較輕,但總價限制下物件數量選擇可能有限

 

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