房市小宅化|為什麼大家購屋、租屋更偏好兩房一廳格局?

台灣房價高漲、人口老化與少子化趨勢導致房市小宅化,根據內政部統計月報數據指出,2023年建物買賣移轉平均面積僅29.7坪,相較於10年前平均轉移面積約34坪、20年前平均46.6坪,顯示國內房市小宅化趨勢越來越明顯。建物買賣轉移平均面積首次低於30坪,平均29.7坪若扣掉公設比約三成的面積,室內大多會變成「兩房一廳」的格局,回顧過去房市中主流的三房兩廳產品逐漸退潮,近年建商順應市場趨勢逐漸提高小宅推案佔比。

從2009年統計,十年前的全國建物買賣移轉平均面積約在41-42坪左右,從2014年開始跌破40坪後,持續在31-33坪區間震盪,到去(2023)年下降至史上最低不到30坪,看出購屋族考量買房的平均坪數越來越小,從雙北地區可以看出更明顯的坪數變化,新北市及台北市的買賣轉移平均面積較14年前下降約34.9~37.5%,換算成坪數約減少10坪左右的空間。

房價越來越高?房市小宅化其實還跟2項人口結構變化有關

房市小宅化的現象除了高房價因素外,也跟家庭結構變化有關。戶政司歷年來針對家戶人口數進行統計,下圖從1951年開始的曲線圖表,家戶平均人口數從每戶將近6人,下降至2023年不到3人,整整少了一半,顯示出年輕人少婚少生、兩代不同堂的家庭模式已成為常態,因而帶動了小宅需求。

另一方面也可以從人口年齡結構看出端倪,以國發會的三階段年齡人口分布標準為例,隨著國內少子化、生育率降低,近五十年來65歲以上的人口佔比持續升高,從70年代個位數的百分佔比,到近年已經接近突破20%大關,高齡化社會結構下,為解決原有住宅設施可能無法解決老年照護生活需求,開始有許多銀髮族選擇換至兩房一廳小宅格局,讓退休生活環境更便利舒適,這些社會現象都間接導致「小宅化」幾乎都是不可逆的長期趨勢。

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不只購屋族選小宅,租屋族群也偏愛「兩房」格局!

內政部不動產資訊平台於2022年針對「租賃需求動向」的調查結果,在整體租賃住宅地區中,受訪者對住宅房間數需求以「1房」(34.8%)及「2房」(34.4%)格局為主,兩種房型合計已接近70%,進一步觀察發現雙北地區的租屋族對「2房」的需求特別高,新北市和台北市分別佔37.4%和35.9%,顯示雙北租屋族群對於居住空間大小、生活品質要求相較其他縣市更高。

此外,若以租賃受訪者對於「居住住宅面積」需求調查,「8坪到14坪」的住宅最受歡迎,占29.6%,其次是「14坪到20坪」占22.8%,這樣坪數更適合單身貴族或小家庭除了基本的就寢空間外,還希望有更寬敞一些的居住空間,提升日常生活舒適度。

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