投資房產出租怎麼選?四大重點讓你穩定收租賺加薪|AAM財富方舟資產管理

年底總是大家最期待的時刻,辛苦工作整年熬到領年終。不想每年只有一次「加薪」的機會,很多人紛紛開始投資房產出租、加入包租公行列,不只累積房產還可以月月加薪,就算想轉換跑道或退休之後,穩定收入仍然不間斷!買下房產轉作出租投資可不是小事,究竟應該注意哪些「重點」才能讓穩定收租夢想成真呢?

重點1:挑選15坪以上的物件,銀行放款成數較高

許多包租公初心者開始投資房產出租時,會選擇低總價的物件入手,卻忽略了評估坪數會影響銀行放貸限制的問題。根據金融聯徵中心近兩年統計,套房貸款成數僅6-7成左右,而15坪以上的公寓住宅,平均貸款成數為7成以上,首次購屋者有機會達8成。此外,套房的貸款平均利率為1.93%、公寓大樓平均利率只有1.72%,可見若是選擇買15坪以下的物件投資,雖然總價較低,但相對要準備的自備款可能較多、後續利率又高,且空間小後續也不好轉手,都需要謹慎考量,別讓高投資成本吃掉你的投報率。

重點2:捷運步行8分鐘黃金距離,有效提升出租率

通常雙北地區房客選擇租屋地點,多偏好交通方便、生活機能佳的區域,但捷運站周邊的房子總價太高不好入手嗎?其實你可以選擇距離捷運站周邊680-750公尺的物件。根據AAM實測,從捷運站步行約8分鐘的距離,是一般上班族女性穿高跟鞋、下班拿著包包提著便當回去租屋處可以接受的範圍,上班交通方便、下班回家輕鬆,不只房東購屋總價降低,房客租屋選擇意願高,才能提高物件的出租率。 

重點3:投報率高的出租新寵兒──兩房一廳格局

傳統房東多投資隔套物件,因為多間同時出租比單間出租,有機會讓每月租金收入更高。但近年工作穩定、小家庭房客開始追求居住生活品質,相較進門就見床的套房形式,反而願意花高一些的租金,轉而選擇「兩房一廳」格局,不只有兩個獨立臥室空間,還有使用頻率最高的小客廳及簡易廚房,讓出外租屋也能有完整「家」的感覺。

對於雙北地區房東來說,出租6間套房的月租收入約4-5萬左右,但硬體設備整修汰換頻率、溝通管理時間等隱性成本都高,且房客性質較不穩定,出租、退租頻率高,光處理租屋瑣事就忙得團團轉。相較之下,如果有2-3套兩房一廳物件出租,即可達到大約相同的租金收益,加上租屋族群多為工作穩定者、小家庭為主相對穩定,長期租屋的比例高,房東管理成本直接降低50%以上,平均滿租率可達9成。

重點4:包租代管333,讓房東輕鬆穩定收租

房東平日上班很忙、假日想享受家庭生活,想找人分擔房產出租大小事的新選擇──「包租代管」形式。房東將房產物件委託給合法的包租代管業者,從房屋招租、後續收租到房客設備維修等事項,都由業者協調處理,房東只需要每月檢視帳戶裡穩定增加的租金收入。

此外內政部近年加強推廣包租代管政策,包租公還可享有「333」的獎勵,包括租金所得稅、房屋稅及地價稅等「3稅減免」;修繕補助、公證費、居間安全相關保險費用等「3費補助」;提供房東、房客3年專業租屋管理「3年服務」,讓你省時省力又省錢。

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