遠離凶宅拒絕白忙!老張教你看懂「不動產說明書」!

買賣房產動輒百萬到千萬,不是一個小數目,又因爲中古屋使用年期短則5-10年、長則30-40多年,居住期間長有可能轉手買賣次數或使用狀況多,因此購買前的產權調查、使用紀錄及現況告知就非常重要,而「不動產說明書」就是以上調查的書面結果,紀錄這間物件的身世故事,AAM老張今天就要帶你看懂故事的重點,以免錯看細節下手買屋後才發現吃大虧。

什麼是不動產說明書?重點藏在細節裡!

在不動產的交易過程中,產權調查是很重要的一環。一般買賣中古屋,屋主及買方多透過第三方房仲業者介紹牽線,而內政部亦有規定房仲業與委託人(屋主)簽訂契約後,應即製作不動產說明書,因此內容多由房仲業者代為調查撰寫,但其中「標的物現況說明書」則是由屋主自行勾選簽名認證。

為了讓買方、賣方、房仲方都能認知一致,讓交易透明合理,不動產說明書項目非常繁雜厚重,都是在買賣房屋前不可遺漏的必讀資料,卻常常讓消費者不知道該從何看起,因而忽略一些很重要的注意事項。以下由AAM彙整成屋的說明書應包含的重要內容

簽約時的合約書、不動產說明書厚厚一大本,但魔鬼藏在細節裡,建議簽約前一定要仔細逐條詳閱說明書內敘述文字及證明文件,若有疑慮皆需詳細確認或諮詢房產專家,以免發生認知不同或產權不清的爭議,導致買房後的種種困擾。

是不是凶宅?認定關鍵可能影響房價變半價

因爲不動產說明書大部分項目,若有特殊條件或變更紀錄,多可透過調查獲得說明文件,惟有物件瑕疵項目中的「凶宅」認定通常很難取得證明文件,因爲有隱私權問題難向警政機關查證,大多為鄰居聽聞或新聞報導記載,少數才會登記在「凶宅查詢系統」中。

根據內政部《不動產說明書應記載及不得記載事項》:「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形,若有,應敘明。」因此就算物件曾發生相關事故,許多屋主仍堅持「持有期間」並未發生上述非自然身故情況,所以標的物現況說明書就不特別註明怕影響買賣交易,卻導致消費者混淆、認知不一。

為避免未被誠實告知的情況發生,AAM建議消費者買中古屋前可以先做3項準備:

  1. 詳閱「不動產說明書」及「標的物現況說明書」相關記載事項。
  2. 可多查訪同棟或同層鄰居,敦親睦鄰並多詢問前幾任屋主居住使用狀況。
  3. 可上網查詢當地凶宅登記網站。

雖然凶宅定義跟每個人的接受程度不同,不過最直接可能影響總房價,一般來說凶宅的房價約是當地行情約半價左右,若確認物件有相關紀錄但仍有意願購買,建議可朝此方向議價。

房屋買賣交易過程手續繁複,雙方都需要簽署各種契約文件,其中「不動產說明書」及「標的物現況說明」,已被視為是契約書的一部分。賣方應盡誠實告知各種房屋事項的責任,仲介須負責告知、解說及查證內容,買方也應該在簽約前,詳細閱讀不動產說明書及現況說明記載的條列事項文件,並在購屋後保存不動產說明書至少5年,作為避免將來發生與合約不符,產生交易糾紛時的重要依據。

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