買賣房產動輒百萬到千萬，不是一個小數目，又因爲中古屋使用年期短則5-10年、長則30-40多年，居住期間長有可能轉手買賣次數或使用狀況多，因此購買前的產權調查、使用紀錄及現況告知就非常重要，而「不動產說明書」就是以上調查的書面結果，紀錄這間物件的身世故事，AAM老張今天就要帶你看懂故事的重點，以免錯看細節下手買屋後才發現吃大虧。
什麼是不動產說明書？重點藏在細節裡！
在不動產的交易過程中，產權調查是很重要的一環。一般買賣中古屋，屋主及買方多透過第三方房仲業者介紹牽線，而內政部亦有規定房仲業與委託人（屋主）簽訂契約後，應即製作不動產說明書，因此內容多由房仲業者代為調查撰寫，但其中「標的物現況說明書」則是由屋主自行勾選簽名認證。
為了讓買方、賣方、房仲方都能認知一致，讓交易透明合理，不動產說明書項目非常繁雜厚重，都是在買賣房屋前不可遺漏的必讀資料，卻常常讓消費者不知道該從何看起，因而忽略一些很重要的注意事項。以下由AAM彙整成屋的說明書應包含的重要內容：
簽約時的合約書、不動產說明書厚厚一大本，但魔鬼藏在細節裡，建議簽約前一定要仔細逐條詳閱說明書內敘述文字及證明文件，若有疑慮皆需詳細確認或諮詢房產專家，以免發生認知不同或產權不清的爭議，導致買房後的種種困擾。
是不是凶宅？認定關鍵可能影響房價變半價
因爲不動產說明書大部分項目，若有特殊條件或變更紀錄，多可透過調查獲得說明文件，惟有物件瑕疵項目中的「凶宅」認定通常很難取得證明文件，因爲有隱私權問題難向警政機關查證，大多為鄰居聽聞或新聞報導記載，少數才會登記在「凶宅查詢系統」中。
根據內政部《不動產說明書應記載及不得記載事項》：「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」因此就算物件曾發生相關事故，許多屋主仍堅持「持有期間」並未發生上述非自然身故情況，所以標的物現況說明書就不特別註明怕影響買賣交易，卻導致消費者混淆、認知不一。
為避免未被誠實告知的情況發生，AAM建議消費者買中古屋前可以先做3項準備：
- 詳閱「不動產說明書」及「標的物現況說明書」相關記載事項。
- 可多查訪同棟或同層鄰居，敦親睦鄰並多詢問前幾任屋主居住使用狀況。
- 可上網查詢當地凶宅登記網站。
雖然凶宅定義跟每個人的接受程度不同，不過最直接可能影響總房價，一般來說凶宅的房價約是當地行情約半價左右，若確認物件有相關紀錄但仍有意願購買，建議可朝此方向議價。
房屋買賣交易過程手續繁複，雙方都需要簽署各種契約文件，其中「不動產說明書」及「標的物現況說明」，已被視為是契約書的一部分。賣方應盡誠實告知各種房屋事項的責任，仲介須負責告知、解說及查證內容，買方也應該在簽約前，詳細閱讀不動產說明書及現況說明記載的條列事項文件，並在購屋後保存不動產說明書至少5年，作為避免將來發生與合約不符，產生交易糾紛時的重要依據。
#AAM是雙北地區中古屋投資專家
#也是把關細節掌握重點的專家
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