許多人在買房挑選物件時，都會參考坊間很多看屋必備檢視條件，除了一般常見的14字口訣跟環境觀察外，買房投資收租金不同於自住，當然最重要的就是如何「收益」？想確保有好收益跟高投報率，就要從了解如何估算成本開始！
想要每月固定高租金收益，就從精算成本開始！
既然收益主要的來源是租金，那你知道該如何設定物件的出租金額嗎？不同於一般商品定價，房屋物件本身是沒有一致標準化規格，所以比較難統一設定同樣的租金，但想要順利出租不變的是除了達到房東想要的金額外，也要是市場可以接受的區間，所以怎樣算是合理的租金呢？
Step 1：搜尋同地區相似格局的租金行情。
想了解市場行情最直接的方式，就是去各大租屋平台搜集資料。以自己的物件地址為中心，尋找相似格局的物件及租金，再慢慢的將距離往外擴散及加入其他不同格局的物件比較。小撇步是除了看上刊的租金外，也可以觀察一下刊登的時間長短，初步判斷一下熱度高低。
Step 2：設定合理的租金區間並估算投報率，算出你的初期投入成本天花板。
透過第一步搜集彙整市場行情後，設定出自己的租金及可接受的投報率，接著透過以下的公式即可算出預估投入成本：
（每月租金x 12個月）/ 預估年投報率% = 預估最高投入成本
例如：新北市永和區整層住家租金為27,000元，房東預計此物件總價年投報率為5%，則初期屋主成本最高建議不要投入超過 648萬元。
（27,000 x 12個月）/ 總價年投報率 5% = 6,480,000元
（27,000 x 12個月）/ 總價年投報率 6% = 5,400,000元
（27,000 x 12個月）/ 總價年投報率 7% = 4,628,571元
[備註]：以上預估金額皆先不考量房屋增值空間及相關稅額計算。
由此可知，假設在同樣的租金基礎下，想要年投報率越高，就要想辦法降低初期成本。
投資出租掌握成本控管越精準，年投報率就越高！
從上段試算中乍看之下，期初投入500-600萬成本每年就可以有5％以上的投報率，感覺彈性空間很大，但如何控管每項成本就顯得很重要，首先要了解「初期成本」是由以下幾個項目組成：
- 購屋頭期款（總價）
- 購屋手續費
- 仲介費用（試情況計入）
- 修繕費用
- 裝潢費用
- 家具電及軟裝費用
- 購屋總價/頭期款
「買房就是要——買低治百病！」還記得AAM老張常常叮嚀的關鍵嗎？
買房不要只依照賣方開的總價去議價，重點是要徵詢願意借錢給你的銀行「這間房子值多少錢？」，因為一旦合約簽下去就開始面臨房貸成數、利率、寬限期及年限等問題，而且每間銀行的條件都不盡相同。如果最終簽約的房屋總價跟銀行估價落差太大，就很有可能造成貸款成數不足、屋主短期內需要準備更多頭期款自行補差價的狀況。
（延伸文章：《老張觀點》買房還在看實價登錄？省下百萬的買房撇步老張告訴你！）
- 購屋手續費
通常包含：契稅、代書費、交易規費等，但不包含仲介費用，這部分通常比較難節省或降低，一般會建議抓在約房價的0.6％左右；例如：房屋總價1,000萬元的手續費約為6萬左右。
- 仲介費用（視情況計入）
若是透過房仲業者買房，通常買賣雙方都需要支付仲介費用。依內政部規定：不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%；買賣雙方可以在實際成交價金6%的範圍內與房仲業議價。
當最初成本預估總金額扣掉「購屋成本」、「購屋手續費」、「仲介費用」後，剩下來的部分才開始做整體裝修佈置的預算規劃。而整理房子其實可以分成「修繕」及「裝潢」兩種，主要取決於物件本身的「屋況」及未來規劃出租的「格局」。
- 修繕費用
若原本買房時就計畫以「整層住家」的形式出租，基本上就不會變動隔間，修繕的重點即為水電管線檢視、防水壁癌修繕、地板鋪設及牆面油漆等項目，另外就是房東可視情況及預算，決定是否另外做裝飾天花板、燈具位置變更等項目，讓物件看起來更有吸引力。
- 裝潢費用
不同於修繕費用，是否需要「裝潢」最大宗的就是「是否變動格局」？很多人誤會變動格局花費很高會造成成本上升，最後就決定不進行規劃。但實際上是否要更改房屋的格局，是建構在你想要以什麼格局的物件出租，以及你預估房型的租金區間是多少？
一般來說，新北市兩房一廳的格局大約租金區間在2萬-2.5萬，而坪數約是落在12-14坪左右，隔間參考約為房間、客廳各預留2.5坪、廁所1.5坪、其他公共區域約為3.5坪左右。
以AAM獨家「新型態房產」為例，若想要讓新北市一間40多坪的中古屋達到最高的收益坪效，規劃成三間兩房一廳的格局，以系統精算出各間分別可以收租2萬元以上，加起來平均每月租金達6萬以上，所以在初期投入「變動格局」的成本評估可行性就高出許多。當然也不是每間40多坪的中古屋都適合規劃成多間兩房一廳的格局，這部分就必須回歸到AAM對於Apple物件的基礎條件選擇與篩選了。
- 家具家電及軟裝費用
「人要衣裝，佛要金裝，出租房要軟裝。」當房子格局隔間都底定後，關乎到最後租金能再加分到多少，就要靠家具家電及軟裝設計師了。租屋網上訴求「一卡皮箱即可入住」的物件，基本上必備的家電有電視、洗衣機、冷氣、冰箱；家具則是視格局及坪數大小，選擇性提供床架、衣櫃、書桌椅、沙發、小茶几等。當然家具電提供越完整，不僅房客的租房意願提高，也有機會談到比較好的租金。
而近年許多房東會請軟裝設計師為出租物件畫龍點睛，擺設日常用品、鋪設桌巾跟掛畫配色，妝點些綠色植物盆栽等等，都能立刻讓空間活起來，讓房客想像到自己住在屋內的畫面，出租的機率自然就提高不少。
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