買屋喜新厭舊?教你看出中古屋的隱藏價值

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全台各區新建案持續推陳出新,中古屋房價也沒有因此下滑,許多購屋族手握辛苦存下的自備款,仍在考慮該怎麼選擇,究竟大部分的屋主選擇新成屋還是中古屋?原因又是為什麼呢?

房價一直漲、政策持續緊縮,但購屋熱潮仍沒有因此趨緩

雖然房價指數持續上揚、打房政策不斷緊縮,但對比全國房產交易量卻沒有因此下滑。不管是國泰指數(新成屋)或是信義指數(中古屋)從105年房地合一稅實施開始,仍一路向上攀升至110年分別成長32.7%及21.8%,而且全國房屋交易轉移登記數更逐年成長,並未受到房價上漲與房市政策而明顯影響。

對比「全國房價指數」及房市政策變化,顯示「全國房屋交易轉移數」仍逐年上升。
(資料來源:財經M平方

進一步分析交易棟數中的中古屋佔比,從106-110年中古屋交易棟數不斷的成長,其中台北市更是成長近2倍數量,新北市中古屋交易棟數也成長58%,與全國總交易棟數相比,中古屋交易佔比更是從64%成長到71%,顯示全國購屋者選擇大多偏好中古屋大於新成屋。

(資料來源:內政部不動產資訊平台

究竟中古屋有什麼隱藏優勢,為什麼71%的屋主偏好入手中古屋大於新成屋呢?

雙北地區寸土寸金,新成屋動輒35%以上公設比多花幾百萬真的值得?

近年雙北地區新建案的公設比節節上升,30-40%的公設比已經是常態,通常社區公共設施包含接待大廳、健身房、游泳池、閱讀室、影音室等,許多寬敞且裝潢氣派的公共空間,讓消費者看屋時不免想像起入住後生活的舒適享受,但實際入住後才發現,真正使用的時間少之又少,甚至最後淪為養蚊子區,卻還是要每月分擔管理維修費,實在不划算。(新聞:買房才知道根本用不到!網友熱議10大最無用公設/資料來源:網路溫度計)

事實上,這些公共設施除了每月維修管理開銷外,公設比在買房時會分攤至總房價中,實際試算一下你花了多少錢在這些可能無用的設施上?

假設以新北市永和區35坪、每坪70萬的新建案為例,35%公設比就佔了總坪數12坪多,也就是說室內坪數一下子限縮剩23坪,而且多花了840萬買下平均每年可能用不超過3次的公共設施。

中古屋公設比相較於新建案低很多,約在12-15%左右,主要集中在管理室、電梯樓梯間等較實用的空間,若用同樣地區案例試算:新北市永和區35坪、每坪60萬中古屋,扣除公設比15%後的室內使用空間還有近30坪,花在公設的費用也僅有315萬左右,而且多為必要且實際使用機率較高的設施。

少花525萬還多了幾乎一個7坪小房間的室內空間可以自主運用,中古屋怎麼算都划算不少!

買屋從中古屋開始,投資自住都合適

近年來總體房價持續上漲,但中古屋的房價仍較新成屋有優勢,建議有意在雙北地區置產買屋的朋友們,先從符合需求的中古屋開始入手,不僅可以把握目前相對基期低時入場,先累積自己的資產價值,等房屋增值時又可以做為下一間換屋的本錢,以免癡癡每月慢慢存款等待頭期款湊齊,房價又持續升高追不上了。

若是有意投資房產成為包租公的朋友,中古屋相對新成屋投報率更好,除了上段所說的新成屋高公設比可能多花不少非必要購屋成本外,房客通常在意的是室內實際使用空間大小,中古屋扣除15%左右公設後都是實際坪數,不僅居住空間更舒適,且不需每月額外支出管理費,房客租屋意願也較高。

此外,「出租型態」也是影響出租率的重要關鍵,同樣以中古屋投資收租,選擇「套房」、「整層住家」或「新型態房產兩房一廳」形式,坪效、管理成本、租金收益及投報率從4%到10%以上等都落差很大,想用租金降低每月房貸壓力,精算出租收益很重要!同樣每月平均6萬以上租金收入,你想要管理3間還是6間?(延伸文章:《老張觀點》投資哪種房型好?三種房產投資房型大比拼!

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