央行於2023年3月23日再度宣布升息半碼（0.125%），是從2022年3月來連續五次的升息，重貼現率在近1年內從1.125%一口氣來到1.875%，整整升息3碼，而且還有可能會持續上升。許多人開始討論在升息階段對於房市的影響，究竟是會帶動房價上漲還是下跌？AAM整理了過去20多年關於利率跟房價的變化，帶大家一起來看看是否有相關聯及相互的影響性。
一、用歷史數據來看：台灣央行升降息跟房價趨勢的關聯性
首先，在回顧過往利率歷史軌跡前，我們需要先了解「重貼現率」是什麼？跟一般利率的關係又是什麼？
「重貼現率」是當一般商業銀行有短期資金需求時，向中央銀行提出借款申請，央行就會依照這個利率來向商業銀行收取利息，而這個利率也將會延伸成為商業銀行對一般民間借貸的利率依據標準，所以「重貼現率」的高低變化，會影響我們跟銀行之間借貸、存款的成本及利息收益。
從下圖可看出自2004年10月開始升息，重貼現率從1.63%成長至2008年8月的3.63%，漲幅約122.6%，但同期並沒有抑制房價的上漲，國泰及信義房價指數多年持續同步上揚，雖然在2008-2009年之間，因為金融海嘯的緣故，房價指數有微幅下修，但2009-2014年的房價指數基本上大致呈現向上趨勢。
從2011年7月到2015年9月重貼現率維持1.875%，後續才5度調降利率至2020年的1.125%，在長達近4年的利率凍漲期間，不論是預售屋、新屋或中古屋的房價一路上升，雖然在2015年開始調降利率期間，國泰房價指數有短暫下修，但信義（中古屋）房價指數則是穩步地向上成長。
從2022年3月開始至今又5度升息，重貼現率重回12年前的1.875%，以過去20多年的房價指數看來，預售屋及新成屋可能因為建案多寡、營建成本等市場因素，導致價格高低波動較大，但中古屋房價指數則是相對穩定，近23年來整體趨向成長，少有大幅修正回調，預期若未來持續升息，中古屋價格大致仍會維持平穩或微幅上漲趨勢。
值得注意的是，目前重貼現率1.875%不僅是重回2011年的水平，同時也是當時期下一波降息的起點：2015年9月25日從1.875%降息至1.75%，此波降息一直延續至2020年3月1.125%才暫緩，而這也是近20多年來的最低利率點。
二、台灣房貸負擔率持續上升，是否有影響買房意願？
國際貨幣基金組織（IMF）在今(2023)年4月份全球經濟展望報告（WEO）中，分析全球房市的現況，全球疫情期間由於各項紓困方案、低利率環境、市場上可出售房源不足等多種因素，導致許多國家房價上漲的程度及速度超出預期範圍。 2022年後，隨著全球化通膨成長與各國央行隨聯準會（Fed）腳步快速升息，許多國家的房價成長開始明顯放緩，但升息會使房貸利率上升，對民眾造成債務償還壓力，導致購房意願下降，房市應會降溫，甚至引發房貸違約的金融危機，衍伸出許多對於各國房市及經濟的重大影響。
IMF 整理出五大房市的風險指標，其中「家庭債務 / 可支配所得」、「房貸家庭比重」及「實質房價增長」等數據可作為評估各國房市風險危險程度的依據，AAM實際對照內政部不動產資訊平台提供的相關數據，分析台灣房市的壓力程度。
房貸負擔率=中位數住宅價格貸款月攤還額/中位數月家戶可支配所得。
代表中位數住宅價格之每月應償還本利和占中位數月家戶可支配所得的比例狀況，比例越大則房價負擔能力越低。
根據上圖顯示，從2022年起重貼利率上升應會帶動銀行放款利率，房貸負擔率跟房價同步上揚，但對比房屋買賣轉移棟數並沒有顯著的減少，顯示在購屋貸款佔可支配所得比例上升、房貸負擔壓力增加的可能情況下，仍決定選擇買房的族群，推測可能屬於「結婚生子」、「工作地區居住」等剛性需求，因此此類屋主的購屋意願在可負擔的情況下，房價跟利率不是唯一的考量。
從雙北地區的「住宅價格指數」及「房屋買賣轉移棟數」的數據也可看出，即使雙北住宅價格指數從2017年開始連續上升6年，房屋買賣轉移棟數也沒有明顯的減少。
政府從2022年開始推出各項房產限制政策，希望可以抑制房價上漲，但面臨剛性居住需求的消費者，在短期房價回調有限的情況下，仍須想辦法調配可支配所得，讓大家都買得起房子，除了打房政策之外，應該改善整體經濟環境、提升國民所得收入水平。
三、房價租金比：是買屋比較好還是租屋比較好？
如果在剛性居住需求地區，房價跟租金的狀態會影響民眾購屋意願及能力。「房價租金比」就是指在相同的時間及地區內，同一類別房屋租賃價格與出售價格間的比值。
先排除第一段所說「預售屋、新成屋的價格波動較大」，我們觀察分析「中古屋信義房價指數」及「消費者物價指數（房租類）」來做對比，兩項指數的差距比值，會顯示該地區居住族群購屋的可能性高低。例如：房價指數遠低於房租指數，代表可能買比租划算，購屋的意願較高；反之，若房租指數遠低於房價指數，租比買更有機會且資金壓力較小，則購屋的意願就相對低。
下圖為2014-2022年第四季的兩項指數趨勢圖，雙北地區無論房價或房租皆為上漲趨勢，且房價指數趨勢線的斜率遠高於房租指數，顯示房價上漲速率比房租還要快得多，兩者差距越來越大。雖然信義房價指數在22年末有稍微下降趨勢，但也還不及該年年初的指數，可看出在雙北市剛性居住需求的地區，買房的難度及可能性還是比不過租房。
從上表也可看出，近9年「房租指數」跟「新北信義指數」整體來說是上升的趨勢，再細部以2016年為基準起始點，從2016-2022年房租指數從99.63上升至106.4，而新北信義（中古屋）指數則是從100上升至136.7，成長率高達36.7%。相當於平均房租指數每漲1%，新北市中古屋指數就上漲5.4%！
回應第二段末所說，雖然房市政策出爐、利率調升都可能影響房價部分回調，但若無法從根本解決提升所得收入的問題，民眾買房意願跟能力還是無法改善，反而可能會促使在剛需都市區的房租指數上漲，連租房都會變成生活壓力的來源。
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