全球房地產市場廣為人知的「首爾永遠漲」,過去的南韓首都首爾的房價更曾創下世界第二高。但近年南韓因不斷升息,導致房貸利率升高、經濟衰退等因素,造成房價持續下跌,甚至部分首爾公寓跌幅甚至高達4成,接近腰斬地步。許多人開始討論南韓房市崩壞,台灣到底會不會步上後塵?讓AAM用數據分析帶您看趨勢。
過去南韓算是亞洲不斷成長的經濟體,房價也是從2014到2021連續八年不斷上漲,
直到去(2022)年開始房價鬆動下跌,南韓房價暴跌的原因說法很多,根據《亞洲日報》報導,主要有4個導火線:
- 第一、經濟衰退。從去年出口已連續負成長、持續貿易逆差,連帶衝擊購屋族的出手意願。
- 第二、全球大升息。使得房貸利率升高,造成高槓桿操作崩解,導致南韓房價下跌。
- 第三、人口少子化。南韓生育率連續五年低於1,年減幅高達8.1%,創下1981年開始統計以來最低,因此市場預期,韓國總和生育率將在2025年降至0.61,少子化也將衝擊房市表現。
- 第四、過去因房價暴漲,提高南韓家庭債務水準,甚至高於GDP%。
近兩年不斷升息,台灣跟南韓房貸利率最高差距6.05%
隨著全球高通膨時代及美國FED持續升息,連帶各國的利率也逐步調升。台灣則是從2022年2月到2023年3月共升息5次,從1.125%調升至1.875%,重回12年前的重貼現率水平;而南韓為了抑制通貨膨脹,從2021年7月開始到2023年1月,基準利率連七升,從0.5%一路上升至3.5%共升息12碼,也直接促使了房貸利率上漲。

根據南韓銀行數據顯示,2022年Q1的房屋抵押貸款平均利率為2.7%,到了同年Q4已經漲至5%左右,持續到2023年1月部分商業銀行的抵押貸款利率,甚至一度飆升至8.11%左右。而台灣同期房貸平均利率約為2.06%左右。而且在韓國購屋的自備款很高,大部份銀行願意提撥的貸款成數不高,自備款需有成交金額的7~8成,相較於台灣頭期款約2~3成的狀況相反。
假設在台灣跟南韓各買一間約1500萬的房產,同樣向銀行貸款並以20年期、本利攤方式計算:
看得出來若要在南韓買一間1,500萬的房子,光是頭期款就必須要準備1,200萬(約8成),其餘300萬向銀行進行貸款時,利率高達8.11%,平均每月需繳2.5萬左右。乍看之下,每月還款金額約為台灣的0.4倍左右,但由於南韓購屋的頭期款成數高,因此許多購屋族連頭期款也是向銀行信貸而來,因此實際上需要兩邊同時還款。
先不論南韓屋主的頭期款信貸利率,若試算在台灣跟南韓購買總價同為1,500萬的房子,最終的購屋成本可能差距到2.4%左右。


韓國房市泡沫化「全租房文化」及「家庭負債過高」是主因,台灣是否會步上後塵?
韓國的「傳貰:全租屋文化」,是南韓獨有的特殊租屋方式,租客不需付租金,而是付高給房東約房價的30-80%的高額押金,後續不需要再付任何房租(水電費除外),等合約到期後,房東需將押金全額退還給房客。多數房東拿到大筆押金後,普遍會再投入房市繼續投資置產,這種轉投資的房產不在少數,形成房市高槓桿狀況及泡沫化的風險。
當房市多頭時沒什麼問題,但從2022(去)年開始強勢快速升息後,房地產反轉走空頭,假設房東手上有10-20間房子,房貸支出成本會瞬間暴增,不僅因為資金斷鏈、現金周轉不順,無法將保證金還給房客,手上的房屋被迫低價快速脫手,甚至被銀行法拍,導致南韓房市整體泡沫化。
雖然台灣跟南韓同步升息政策,但南韓政府的升息幅度較大,跟家庭債務佔GDP比重有很大的關聯。南韓的家庭貸款持續攀高,根據CEIC資料庫統計,南韓的家庭負債比為亞洲首位,且家庭負債佔GDP更是從2020年6月正式超過100%,截至2022年南韓不僅通膨創14年新高,家庭負債為GDP104.3%更是蟬聯世界第一。

台灣家庭債務比雖然也超過九成,依主計總處研究顯示,由於近年房價上漲的因素,房貸推升了家庭債務。但從下圖可看出,雖然近年中古屋房價跟利率同步上升,但近期「房屋交易轉移棟數」暫時沒有受到影響,「購買住宅貸款違約率」也仍維持在0.07%左右,屬正常範圍內。相較於韓國房市的高槓桿操作,炒作房地產導致房市泡沫化,台灣房價雖然也上漲,但交易轉移棟數變動相對穩定,且房貸利率也較南韓低許多,預計應不會發生南韓房價崩跌的狀況。

此外,台灣政府祭出連環打房政策:從房地合一稅、平均地權條例子法、選擇性信用管制「第二戶限貸7成令」,以及最新政院版的「囤房稅2.0」等方案,但目前除了預售屋紅單禁止轉讓的現象有較明顯的抑制效果外,房價暫時沒有明顯的下跌影響。
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