【房貸新聞】央行再祭房市管制,一年內連四波調降貸款成數

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新聞重點摘要:

央行12/16再度招開理監事會議,加碼選擇性信用管制,祭出第4波房貸政策,雖然維持利率「連七凍」,但為了避免囤房,會議結論再次調降貸款成數限制。

(新聞摘自Yahoo新聞網:央行第四波打房再出手 自然人第三戶以上限貸4成


為了抑制炒房及房價攀升的情況,央行多次開會討論並於會後立刻公布實施,究竟一年內央行四次調降貸款成數,到底有哪些變動跟影響?讓AAM用一張表告訴你!

從2020年到2021年,一年內央行四次針對信用管制政策修改貸款限制。(資料整理:AAM財富方舟)

不動產貸款限制依「一般自然人」及「公司法人」兩種身分區分

近年來不少多屋族為了節稅,會以法人名義購屋,或是許多投資者開設個人公司進行房產投資,因為房產列為公司資產,所有繳納的利息、稅金都可成為抵扣費用,雖然公司帳上收益降低,但營所稅也會相對降低,達到節稅的效果。

為了抑制「法人」名下購置多屋情況,因此央行的信用管制政策,特別將身分區分為「自然人」及「法人」兩種,並優先針對法人開始購屋限制。不同於一般自然人從第三戶才有限制,公司法人從2020年開始第一戶貸款就僅能最高6成且無寬限期,甚至一年之內貸款成數就下修到4成,購屋現金準備相當於6成總價。

此外,因應不少自然人名下同時持有多間房產,導致資產過度集中無法流通,從2020年開始購置第三戶住宅起,可貸款成數一路從6成調降到4成。若同樣購買總價1,500萬的房產,從第一戶貸款8成、頭期款300萬,到第三戶貸款4成、頭期款變成900萬,自備款一下多了600萬,大幅提高購買多間房產的資金條件。

經過連續四版政策修正,若房屋總價1,500萬,一般購屋族購買第三戶頭期款需要從600萬增加到900萬;
法人第一戶開始頭期款就直接從750萬提高到900萬。(資料整理:AAM財富方舟)

鎖定房價上漲的六都及新竹縣市,新增寬限期限制

在央行第三波不動產貸款限制中,特別鎖定台北市、新北市、桃園市、新竹市、新竹縣、台中市、台南市、高雄市等八個縣市,新增第二戶購屋貸款無法申請寬限期的條件。主要希望能針對這幾個縣市抑制不斷上漲的房價走勢。從內政部不動產資訊平台資料可看出,從2016年第三季開始,六都的價格指數持續上揚,近5年漲幅達5.14~18.85%。

2016年Q3至2021年Q1內政部住宅價格指數走勢(資料來源:自由財經網)

另外根據聯徵中心資料統計,擁有第二戶持有人擔保品大多集中在這八個縣市,希望能降低非首購族的購屋意願,央行先指定區域加設寬限期限制,但在貸款成數上仍依照全國政策,並無特別增設條件。

購地及餘屋貸款只有建商受影響?成本可能轉嫁到消費者身上

全球通膨已成為不可抵擋的趨勢,連帶建造原物料及人工成本持續上漲,建商成本節節升高,在央行新管制上路後,購地貸款降至5成,其中1成也要在開始興建時才能取得,等於是買地自備款比之前增加三倍;若建商手上仍有未售出的餘屋,貸款上也同樣受到限制,將考驗建商現金流週轉的能力,預期將造成建商大者恆大的狀況,而苦了小型建商。

即使首購族也許暫不受信用管制政策直接影響,但建商若將建造及購地成本轉嫁到預售房價上,導致房價居高不下,仍然可能造成首購族與頭期款距離更遙遠,或無法負擔後續房貸的壓力。且近兩年預售屋紅單轉讓狀況持續延燒,雖然政府已下令將祭出「紅單(購屋預約單)禁令」及罰款刑責,但實際檢舉執行是否可以有效抑制預售屋房價,仍須持續觀察。

政府打房腳步不停歇,除了央行的信用管制政策外,各部會也接連調整房市政策,除了在買房貸款上多重限制外,短期內買賣房產,也會受「房地合一稅」的影響,獲利部份將依屋主持有年限,課徵15~45%的稅額,想短線買賣變現大幅獲利難度增加。

想投資房產更想穩定獲利,就要從個人資金規劃開始謹慎評估,取得交易的價格及後續的稅金精算也很重要,雖然政策變動步調加快,但市面上的房貸產品百百種,需要考量自身的條件跟目標,謹慎選擇最適合的購屋標的及投資方法。

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