「房貸轉增貸」讓房產變成活資產,積極型投資人的好戰友

許多投資人有時會遇到難得的投資機會,手上暫時沒有資金可以運用,因此錯過了投資好時機。若自己名下有不動產,其實就可以有抵押貸款的機會,不只是繳清的物件可以貸款;還在貸款期間的房產,同樣可以向銀行申請「轉增貸」。

AAM發現因為「轉增貸」很常被連在一起討論,其實這是兩種不同的房貸商品,能夠獲得的資金、申請流程跟條件也都不相同。

【房貸增貸】承作銀行:原貸款銀行

「房屋增貸」是當屋主申辦房屋貸款,並且繳了一陣子房貸清償部分本金之後,在不賣房的前提下,再次利用房產申請貸款,將持有貸款且還了部分本金的房產作為擔保,再次向原銀行申請房貸。

增貸額度約為「已償還銀行的房貸本金」,但銀行還是會再將「房屋市價」、「屋主繳款信用紀錄」的因素,作為增貸額度的考量。申貸成功後,屋主和銀行會同時有兩個房貸契約,因此屋主後續就需繳交兩筆房貸費用。

【房貸轉貸】承作銀行:新貸款銀行

「房屋轉貸」是將房貸從原銀行,轉移至另一間銀行貸款。
通常是因為原銀行的利息較高、不同意增貸申請或是想延長寬限期等狀況,才會考慮轉貸。但轉貸需要原銀行的清償證明、塗銷等,申請流程較為繁複,除了新開辦費用成本外,可能需支付原銀行違約金。

無論哪一種,都可以讓房貸不只是每月繳出去的本息,而是運用房產轉換成靈活資金運用、投資。至於要選擇增貸還是轉貸,關鍵問題還是「你想要達成的目標是什麼?」以及「原本銀行是否可協助你達成目標?」

手握靈活資金想投資,你想要增值還是定期衍利?

不管用什麼管道、投資什麼標的,大多數人的目標都是──獲利賺錢。一般來說,獲利模式分為兩種:標的本身會增值、獲利部分可以持續賺取定期衍利。

以房地產投資為例,由於房價持續上漲,若手上握有不動產,基本上物件本身的價值就會跟著市場持續增值,以往這時許多房產投資人會選擇賣掉,賺取中間的大額差價。但隨著房地合一稅上路,如果持有時間不超過兩年,可能差額的45%利潤就須繳交為稅金,不僅無法獲得「定期衍利」,連原本「增值」的投報率也相較以往降低近一半。

同樣投資房地產,你有想過有種可能是「物件增值同時還可以定期衍利」嗎?
小孩才做選擇,我全都要!

投資房產想「增值」且「定期衍利」的方法──房產出租當包租公。

名下的房產價值持續上漲,不用賣掉也可以享有「增值」!這部份就是運用第一段提到的「房貸轉增貸」,假設原持有房產為物件A,房價經過多年增值成長後,可以透過銀行重新為物件A鑑價,取得高於原本購入金額的價值,再藉由這個新的鑑價,向銀行申請轉增貸,將物件A的新價值轉變成可提領出來靈活運用的資金。

這時就達成了第一個投資獲利目標:「增值」。

轉增貸出來的資金,又該如何變成「定期衍利」呢?近年來熱門房產出租產品「新型態房產」,已經讓許多投資人穩定收租、月月獲利。

假設透過物件A轉增貸的資金,其中240萬購入物件B一間雙北地區總價1,200萬的中古屋,將1間分隔成3間兩房一廳的房型,每間平均租金2萬/月,每月租金收入共約6萬。扣掉物件B每月房貸約3.2萬、物件A轉增貸還款約1萬,屋主每月仍可以持續獲得約1~1.8萬的毛利,月月領、創造房產收益的「定期衍利」效果。等到物件B房貸期滿,名下就又增加了一間房產。

此時,除了第一個目標「增值」外,也同步達成第二個投資獲利目標:「定期衍利」,而且坐領每月租金的同時,手上的兩間房產(物件A、B)本身的價值,仍隨著市場及通膨持續增值中。

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