隨著醫療技術持續進步、平均壽命延長，退休金規劃議題更受到重視，許多人從30-40歲買房成家年，同時養家、養房還能存足夠退休金有些困難，因此近年以房養老風潮興起，正式名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」，以房養老是等屋主到退休年齡時，將原本辛苦供貸款的房子，重新抵押給銀行轉成現金支應每月退休生活的花費，同時可以居住在屋內，真有這麼兩全其美的方式嗎？
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一般銀行「以房養老」是什麼？每月定期領養老金但逐年減少
因應高齡社會來臨，銀行版「以房養老」從2015年開辦，目前有14間銀行承作，根據金管局統計近五年申辦案件數逐年增加，累積到2020年底共已核貸4,842件共276億元，為不少人提供退休生活經濟基礎來源。
以房養老和一般房貸的模式相反，所以又稱為「不動產逆向抵押貸款」。是指60～65歲的申請人將房子抵押給銀行，經銀行鑑價後，在設定的年限之內，每月發放一筆錢給申請人作為養老金，直到身故後銀行會清算貸款，若有剩餘金額歸還給繼承人。
【以房養老申辦條件】
- 核發額度：房產價值約5～7成
- 最長貸款年限：約25～30年（≦95歲）
- 貸款利息：約1.85～2.7%（從每月撥款金額內扣）
- 最高扣除利息金額上限：不超過每月給付金額三分之一。
假設陳先生於35歲時購入新北市總價1200萬的房產自住，等到65歲房貸30年期剛好繳清，開始申辦「以房養老」專案，經過銀行估價7成、30年期利息2%，可獲得840萬額度，第一個月可領23,333元，從第二個月起每月利息持續內扣，因此每月實領金額會逐月減少，直到扣息上限達到月撥付金額的三分之一為止。試算如下：
以本案例首月領23,333元，三分之一約為7,777元，所以當月領金額降至15,555元時，後續每月就持續維持此金額，利息則會繼續計算累積，直到合約到期銀行清算房產價值時再一併扣除。
銀行版以房養老方案，雖然一開始可以領到預期中的生活費，但當利息逐漸升高，最後可能月領一半金額不到喔！
以房養老有什麼缺點？該注意什麼事情？
| 「以房養老」看似可透過自有房產再貸款出來，每月持續產生現金流，但月領金額並不固定，想要做完善的退休財務規劃，還需考量以下可能影響因素： 1. 醫療費及看護費用：除了生活費之外，年紀越大更可能需要頻繁的檢查、就醫，若生病時的手術住院花費，是否保險可全額支付成為關鍵。 2. 通貨膨漲導致現金價值縮水：雖然以試算案例來說，陳先生最少每月能領15,555元，但平均每年通貨膨脹率2%來說，可能多年後實際價值能否支撐基本的生活開銷值得注意。 3. 95歲之後的生活費：若從65歲開始請領以房養老每月退休金，最長年限30年期也只能領到95歲，如果超過95歲仍需要維持生活開銷，是否還有足夠存款可以支付？ |
及早規劃「新型態以房養老」，退休前補生活費、退休後終身領養老金不打折
同樣35歲開始及早規劃投資房產做退休計畫，若改做「出租形式」每月收租金，到退休年齡不僅房貸已清償完畢，租金沒有年限月月領，金額也不會下降。
假設陳先生35歲一樣買總價1200萬的新北市房產，但選擇投資做「新型態房產」，從第一年開始就可以每月收租6萬起，不只可以支付房貸，還可以補貼生活費。到65歲退休時房貸已繳清，每月可實收全額租金做為養老退休金。（延伸文章：退休規劃只靠現金存款？小心通膨把你的退休金吃光！）
此外，租金也會跟著市場環境跟物價通膨調整。從陳先生35歲開始每月租金收入6萬為例，假設每年預計通膨率1%，租金也會隨之增加，到65歲退休時租金已比原本成長1.35倍，每月預估可獲得8萬元左右租金收入，後續還有機會繼續增加。（延伸新聞：租金指數連9月年漲逾2%）
就算長壽高齡超過95歲，每月仍可穩定收租，不用擔心生活費被通膨或銀行利息吃掉。年長者手上有穩定現金流，除了安心感之外，不管是維持退休生活品質，或是需要醫療長照都不用屈就。最重要的是，房產價值如果持續增值，陳先生仍保有房產所有權，後續要留給子女或賣掉變現，自己都可以掌握主導選擇權！（延伸文章：退休規劃只靠現金存款？小心通膨把你的退休金吃光！）
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