「以房養老」怎麼養?一招讓月領退休金不縮水還抗通膨

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隨著醫療技術持續進步、平均壽命延長,退休生活規劃議題更受到重視,越來越多人提早從35-40歲開始規劃,趁工作黃金高峰期就為銀髮生活儲備戰力。但正值買房成家年紀,一般人要同時養家、養房還能存足夠退休金有些困難,因此近年以房養老風潮興起,讓辛苦供的房貸在未來能夠轉成現金支應退休生活。

一般銀行「以房養老」怎麼養?每月定期領養老金但逐年減少

因應高齡社會來臨,銀行版「以房養老」從2015年開辦,目前有14間銀行承作,根據金管局統計近五年申辦案件數逐年增加,累積到2020年底共已核貸4,842件共276億元,為不少人提供退休生活經濟基礎來源。

近五年「以房養老」貸款專案核貸件數及金額持續增加。(資料來源:金管會

以房養老和一般房貸的模式相反,所以又稱為「不動產逆向抵押貸款」。是指60~65歲的申請人將房子抵押給銀行,經銀行鑑價後,在設定的年限之內,每月發放一筆錢給申請人作為養老金,直到身故後銀行會清算貸款,若有剩餘金額歸還給繼承人。

【以房養老申辦條件】

  • 核發額度:房產價值約5~7成
  • 最長貸款年限:約25~30年(≦95歲)
  • 貸款利息:約1.85~2.7%(從每月撥款金額內扣)
  • 最高扣除利息金額上限:不超過每月給付金額三分之一。

假設陳先生於35歲時購入新北市總價1200萬的房產自住,等到65歲房貸30年期剛好繳清,開始申辦「以房養老」專案,經過銀行估價7成、30年期利息2%,可獲得840萬額度,第一個月可領23,333元,從第二個月起每月利息持續內扣,因此每月實領金額會逐月減少,直到扣息上限達到月撥付金額的三分之一為止。試算如下:

以本案例首月領23,333元,三分之一約為7,777元,所以當月領金額降至15,555元時,後續每月就持續維持此金額,利息則會繼續計算累積,直到合約到期銀行清算房產價值時再一併扣除。

「以房養老」看似可透過自有房產再貸款出來,每月持續產生現金流,但月領金額並不固定,想要做完善的退休財務規劃,還需考量以下可能影響因素:

1. 醫療費及看護費用:除了生活費之外,年紀越大更可能需要頻繁的檢查、就醫,若生病時的手術住院花費,是否保險可全額支付成為關鍵。

2. 通貨膨漲導致現金價值縮水:雖然以試算案例來說,陳先生最少每月能領15,555元,但平均每年通貨膨脹率2%來說,可能多年後實際價值能否支撐基本的生活開銷值得注意。

3. 95歲之後的生活費:若從65歲開始請領以房養老每月退休金,最長年限30年期也只能領到95歲,如果超過95歲仍需要維持生活開銷,是否還有足夠存款可以支付?

及早規劃「新型態以房養老」,退休前補生活費、退休後終身領養老金不打折

同樣35歲開始及早規劃投資房產做退休計畫,若改做「出租形式」每月收租金,到退休年齡不僅房貸已清償完畢,租金沒有年限月月領,金額也不會下降。

假設陳先生35歲一樣買總價1200萬的新北市房產,但選擇投資做「新型態房產」,從第一年開始就可以每月收租6萬起,不只可以支付房貸,還可以補貼生活費。到65歲退休時房貸已繳清,每月可實收全額租金做為養老退休金。(延伸文章:退休規劃只靠現金存款?小心通膨把你的退休金吃光!

近11年12月全國統計租金指數走勢持續上升。(資料來源:自由財經網

此外,租金也會跟著市場環境跟物價通膨調整。從陳先生35歲開始每月租金收入6萬為例,假設每年預計通膨率1%,租金也會隨之增加,到65歲退休時租金已比原本成長1.35倍,每月預估可獲得8萬元左右租金收入,後續還有機會繼續增加。(延伸新聞:近12年沒跌過 租金指數續創高

就算長壽高齡超過95歲,每月仍可穩定收租,不用擔心生活費被通膨或銀行利息吃掉。年長者手上有穩定現金流,除了安心感之外,不管是維持退休生活品質,或是需要醫療長照都不用屈就。最重要的是,房產價值如果持續增值,陳先生仍保有房產所有權,後續要留給子女或賣掉變現,自己都可以掌握主導選擇權!(延伸文章:退休規劃只靠現金存款?小心通膨把你的退休金吃光!

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