台灣人口紅利消失將衝擊房價?投資房產必須考量的關鍵因素

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2019年台灣的出生率正式低於死亡率,連帶影響學校數量因招生人數不足而下降,許多人開始聯想到現在的房價走勢,認為如果人口紅利消失、供大於需,那房價應該會下跌,究竟少子化會不會造成房價下跌呢?

人口結構少子加上老年化,小孩會返鄉工作還是接父母就近同住?

台灣近兩年來人口負成長,呈現「生不如死」的狀況,少子化問題越來越嚴重,也間接增加了青壯年族群未來的壓力,根據國家發展委員會「扶養比試算圖」,預計到2040年每2人必須負擔1位老人,對比2010年扶老比14.6,整整成長了245%!

(資料來源:國家發展委員會「扶養比試算圖」)

在經濟環境不穩定、生活支出壓力及城鄉差距的工作機會等因素下,再加上考量父母年邁後的醫療資源照護問題,大多數的人最後還是得選擇將父母接到工作居住城市就近照顧,也因此間接可能導致以下的狀況出現:

1.都市集中化、鄉村空洞化

台灣從70-80年代開始因為城鄉差距的因素,許多年輕人口往外移動、北漂尋找工作機會;到現在少子及老年化影響下,老年人口也將外移往都會區移動,不僅有更完善的醫療資源及基礎建設,也方便子女照顧。

連帶鄉村居住需求降低可能造成空屋率上升及房價下跌,但整體來說下跌的影響不及都市區上漲的程度。

2.都會區、產業聚集地房價維持或上漲

近年來包含台南安南、高雄大寮、新竹竹北等地區,皆因爲工業區及科技園區等產業進駐帶動地區基礎建設及經濟發展,連帶周邊房價也持續攀升,但不同於雙北地區,這些區域的房價還是集中在重點開發地段的核心區,短期內需求無法像雙北地區一樣擴散到較廣泛的蛋白區域。

3.小坪數兩房一廳住宅熱門度提升

雖然將父母從家鄉接到都市區能解決照顧問題,但由於都市房價較高、一次負擔兩間房產的壓力大,且考量生活習慣不同可能無法同住,因此在距離相近的區域為自己的家庭及父母分別選擇小坪數住宅,成為熱門的房型選擇。

4.租金指數已連續122個月成長,預期都市區租金仍會持續上漲

根據內政部統計「消費者物價房租類指數」從99年起一路從96.09上升至111年2月已達105.25,顯示物價通膨不僅影響生活物資的購買成本,也連帶影響房租上漲。若薪資漲幅仍無大幅調整,在存款跟不上房價的情況下,租屋需求仍會持平或增加。

5.醫療發達更長壽,活得久也住得長

隨著醫療進步讓台灣人口平均壽命逐漸延長,雖然更長壽,但因為身體機能自然退化而慢性病上身,活得久也要住得久,而且居住空間周遭需要就近有醫療照護機構,才能隨時回診檢查、治療,因此老年人口也有逐漸聚集到都市、醫療集中地區居住的趨勢。

投資房產出租真的划算嗎?你看的是租金收入還是資產累積?

投資房產當然是想要有收益,但單單只評估租金能否打平房貸,或是扣除房貸還能有盈餘,其實大大低估了房產出租的隱藏效益。

先來看租金收益的部分,房貸總金額是固定的、只有利率可能會變動,但租金則是會隨著物價通膨情況及市場需求而上升的,如同上段所說,租金指數已經連續100多個月成長,顯示租屋仍是剛性需求,加上都會區房價居高不下,有居住需求的房客仍然選擇租房,因此預測租金長期來說:只漲不跌,對於房東來說,租金收入要能繳完房貸還有盈餘收入,獲利機會還是很大的。

再來談談投資房產的隱藏收益,許多人擔心現在購買房子、投資出租,之後遇到房價下跌該怎麼辦?其實,買房不同於其他大筆消費性支出,房產不止可以累積個人的資產、信用評分,也有強迫儲蓄的概念。若能善用銀行的「增貸」產品,現在累積繳入的貸款金額,在未來若有其他投資機會、家庭支出等資金需求時,仍可以借貸出來靈活運用。假設投資房產是用來出租,等於是讓租金去支付你的貸款金額,而不是完全自己支出的花費,未來若借貸出來的多餘費用只有增貸利息而已。

當然,並不是所有房型物件都適合投資購入,選擇標的前都需要審慎評估個人的資金狀況及配置。AAM堅持選擇在人口首善蛋白區,以銀行估價均值購入物件,成本已低於一般房價,並精算物件位置格局、未來租金發展性等影響租金的條件,建議若要購入房產投資,可以把握上述所說的兩個條件「都會區、小坪數」,就有機會當包租公累積個人資產兼賺被動收入喔!

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