近年來「房價上漲」議題的討論熱度不減，隨著建材物料價格攀升、缺工狀況嚴重，許多預售屋建案這兩年開始出現完工期延宕、無息退款或是一日三價等問題（相關新聞：建案售價追不上營建成本？預售屋飆漲更嚇人…民眾更是苦！）造成購屋者困擾也波及購買的意願，許多人開始轉向觀察、購買中古屋市場。雖然建築成本波動對中古成屋來說影響較小，但不得不說維修物料價格跟工錢的漲幅，還是導致購屋後的裝修成本提高不少。
根據行政院主計處的住宅維修物價指數統計，不管是「維修材料」或是「維修勞務」的價格指數，皆從2011年的指數94一路往上爬升，直到2021年指數已雙雙突破105以上，顯示即使購買中古屋後的維修成本，不只裝潢材料一直變貴，連施工的工錢也越來越高，對屋主來說負擔仍是越來越沈重。
實際用新北市的中古屋案例試算一下：若在10年前2012年購入新北市中和區中古屋建案，當時總價1,200萬元、裝修費用150萬，總自備款共需約390萬。假設依照「信義房價指數（雙北地區）」及「住宅維修費指數」兩項指標的走勢變化為準，房價指數指數從257.45上升至2021年323.06，漲幅達到25.5%；而維修物價指數也從平均95.49上升至107.39，成長約12.5%。
依照上述的成長比例，2012年所購入的新北市中和區中古屋，到了2021年總價已從1,200萬上漲至1,506萬，而裝修成本也從150萬增加至近169萬，若將頭期款跟裝修費用相加起來，總自備款足足比10年前多了將近約20%支出成本。
也許有人會說20%換算下來大約差額才多80萬左右而已，可以慢慢就存得到，不急於一時下手買房，但根據行政院的「實質經常性所得統計」這10年間的每月平均薪水只漲了3,073元，可以試想一下如果你月薪達41,420元、每月堅持自己要儲蓄率20%，等於每月存下約8,284元，與80萬差額的距離大概還有96.5個月左右。
而且別忘了台灣每年平均通膨約2%，2022年1-3月甚至已達3.3%，換句話說，當你還在一邊追原本差額部分時，原本的預估自備款也在悄悄的成長變大中。
房貸金額建議不超過月收入1/3，善用租金收入降低負擔
若購買中古屋是為了要自住，記得買房的自備款除了房價頭期款之外，建議還要準備頭期款約1.5-2倍左右的資金，才能即時繳付各項規費、手續費，以及後續裝修費用及傢俱電器等購買支出，不至於造成好不容易買了一個自己的窩卻無法入住的窘境。關於後續繳納房貸的資金來源也需要提早規劃佈局，一般建議房貸金額不要超過月收入的３分之１，才不會影響到原有的生活水平。
若是購屋作為投資出租物件，參考對照下圖消費者物價指數近10年走勢，物價上漲的情況基本上會直接反映在租金指數上，所以假設以租金為房貸資金來源之一的話，相對負擔也較輕鬆。
但是投資出租當聰明包租公是一門學問，除了看購入成本、出租金額等基本面考量外，如何選擇Apple物件購入，並善用手上的資金做適度的裝修投資，才能轉換成漂亮的高投報率，還是需要專業團隊的豐富經驗，藉由多年經營出租投資的資料庫，作出精準快速的判斷建議，才不會自己白花時間走冤枉路喔！
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