從2022(去)年受美國不斷升息連帶央行調升利率等衝擊,各方對於經濟衰退、對房市利空多有疑慮,整體預估2023年房市將趨於保守偏不樂觀,隨著平均地權條例修法通過,雖然執行細則尚未出爐,預計也將對預售屋市場及投資客市場產生影響,房產專家預估部分地區房價將有10-15%左右的房價下修空間。買方可持續關注房價的走勢變化,今(2023)年可能將有不錯的議價時機點。
AAM在開春為大家彙整了房市專家們對於2023年臺灣房市的預測展望,提供各方面不同的觀點可作為投資置產的參考!
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戴德梁行顏炳立:2023年房市走空下修 價格易跌難漲
戴德梁行總經理顏炳立表示,今年整體房市受經濟衰退疑慮、政策利空等影響,走空下修形勢不變,價格易跌難漲。在利率飆升,資金緊縮之下,2023年房市量、價、買氣皆收斂,趨勢呈現「跌、緩跌、量縮」是今年房市格局。
根據戴德梁行統計,2022年度商用不動產投資交易量雖較前年下降,但仍優於過去十年之平均交易量。戴德梁行表示,儘管商用不動產總交易量降,但投資目的之交易量仍高於自用買盤,且為近五年之冠。至於2022年整年全國買賣移轉棟數約31萬5,000棟,2023年預估下修為30萬棟。
顏炳立指出,豪宅是有錢人的收藏品,用來抗通膨,資金避險,但今年受平均地權條例買氣會下降,預料也是價跌10%可見量。郊區飯店也一樣,今年市區商務旅館市場改變經營策略,並視土地價值進行再利用,郊區飯店降價求售案件增多,預估價格修正10%,有望吸引買盤進場。豪宅市場受「平均地權條例」影響,買氣收斂,價格預料不再創高,但也不會降價。他認為現在就看誰開出第一槍,無論是土地、住宅、豪宅,只要價格下降10%就會見量,店面市場則要價降20%才見量。
展望今年房市,顏炳立表示,第1季買賣方都在「拔河」,雙方對價格都有堅持跟期待,判量縮會較嚴重;第2季價格將「稍鬆」,第3季鬆動會更明顯,預估第4季房價將走跌;成屋價修正等待買盤,預售屋則可能出現爆量,賣方修正價格等買盤。
顏炳立明確指出,一切關鍵就在資金,房地產市場有如大海,需要龐大資金挹注,央行升息,緊縮資金,業者妄想用個人資金,繼續炒高房價,就是脫褲子想圍住大海一樣,根本不可能撼動市場。
顏炳立強調,資金行情結束,資金進出失衡,2023年要特別注意金流問題,央行緊縮資金,業者難借膽,再碰到銷售不好恐怕出問題,口袋不深的人宜保守。整體會是「利率緩升、資金緊、房市黯淡、房價鬆動」的狀況。
(參考資料來源:經濟日報)
張旭嵐:台灣2023房市的四個可能
平均地權條例修法三讀通過是意料之中,台灣的預售屋市場將走入冷靜期。台灣房屋集團趨勢中心張旭嵐執行長以四大趨勢預言2023台灣房市。
趨勢一、成屋比預售屋搶手。
平均地權修法上路後,限制預售屋換約和轉手,投資客消失,自住買家也將轉往成屋市場。兩個市場,一降溫、一升溫,且成屋市場在供給量未放大前,將拉近價差,成剛需購屋者最愛。
趨勢二、豪宅市場急凍。
根據台灣房屋趨勢中心最新統計,2022年前11個月,單價兩百萬的豪宅交易,交易筆數僅27筆,跟去年同期的52筆相比,幾乎等於腰斬。這27筆超豪宅交易中,有13筆以法人名義購買。平均地權條例修法上路後,私法人購屋許可制,可以預見豪宅市場交易將急凍。
趨勢三、建商大者恆大,市場只剩大咖玩家。
預售屋禁止轉售與土建融限貸兩大緊箍咒下,未來推案將從預售案轉為成屋案。但成屋推案,興建期間難有收入,建商金流需求龐大,不利財力有限的中小型建商,預料將逐漸淡出新案市場。未來口袋不夠深的建商將更難生存。
趨勢四、房市資金流向蛋黃住宅與商辦避險。
市場疲軟下,預料蛋白區房市與房價將下修。機能成熟的房市蛋黃區,以及保值的商辦,將成為資金避風港。尤其「私法人購屋許可制」,私法人被逐出住宅市場後,兼具自用與出租收益的商辦,將可能成為今年修法後的法人置產重點。
最快上半年,打房大魔王平均地權修法可望上路。張旭嵐觀察,2023台灣房市將回歸剛性需求,屆時自住客更有機會在市場上撿到便宜。
(參考資料來源:遠見雜誌—房地產)
徐佳馨:2023最悲觀的時刻 也是最好的議價時機
住商不動產企研室資深經理徐佳馨認為,綜觀經濟不樂觀及政策不確定,讓2023年房地產充滿悲觀,但2023年將是2016年之後,等待多年的買方所遇到的最佳議價時機點。整體而言,平均地權條例細則如何規範,將會是房地產業2023年之後發展的主旋律。
住宅市場 預售成屋兩樣情
平均地權條例通過後,已經讓預售市場出現變化,購買預售屋得卡上7年以上(預售興建期間與5年房地合一閉鎖期),若有資金缺口,壓力不可謂不大,也將一次把投機客趕出預售市場,讓預售回歸自用盤。過去幾年賣壓較大的蛋白區,很有機會有一成甚至更多的修正空間,成為率先降價的領頭羊。
成屋雖不受到政策影響,卻也因為政府緊縮銀根,造成買方購屋壓力大、無力加價,市場很難出現成交新高,交易趨冷之後,屋主也會一改過往心態回歸平實,除非出現無法預期的政經黑天鵝,不然價格修正幅度有限,購屋人可以考慮回防價格穩健的蛋黃區,靜待市場回穩。
商用市場 政策助攻 交易迎春
相較於住宅市場,商用市場受惠於私法人購置住宅許可制的規定,勢必有不少私法人把資金轉往商用市場,辦公、零售等等,都是在紛亂市況中優質的停泊港灣,加上產業又有ESG等需求,也將加速業者在辦公處所需求的升級,帶動商用交易。不過同時要提醒,房市修正點往往也是建商倒閉潮的始點,撿便宜還是要從體質健全的業者身上著手,以免無法交屋賠了大錢。
(參考資料來源:自由時報—地產天下)
曾敬德:2023房市七大現象預測,慎防獲利回吐!
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德,展望2023年因外在情勢已經逐漸改變,房市難免會有高處不勝寒的疑慮,加上現在民眾對於房價已經沒有不買會更貴的預期,房市景氣循環從高檔步入修正的跡象越來越顯著。2023年房市可能出現的現象:
1、房市進入盤整期
2、實價行情可能從地板變成天花板
3、一手案若銷況持續低迷,恐怕會有讓利現象
4、房價強漲區、重劃區難免出現修正壓力
5、下半年選戰開打,房市可能成為政策焦點
6、利率升息循環接近尾聲
7、觀光復甦,店面飯店業谷底回升
(參考資料來源:網路溫度計)
不動產仲介公會全聯會:2023年房市代表字「守」
不動產仲介公會全聯會張世芳理事長表示,2022年上半年房市景氣看好,下半年急轉直下進入盤整期,市場應變措手不及。台經院調查顯示,2023年服務業、金融業、製造業等看好度均高於五成;惟獨房地產業看好度低於20%。隨著2023年疫情危機趨緩,期望經濟市場能相對穩定復甦,但通膨效益、高房價、極可能升高的利率及打房政策,仍是不可忽視的變數,因此以「守」作為2023年代表字。
綜觀專家們對於2023年房市多抱持保守偏悲觀的預估,但也點出房價有機會偏向買方市場,建議可以隨時關注經濟及政策的走向,審慎評估賣方心態及出價策略,還是有機會為自己迎來購入CP值高資產的機會。預祝各位朋友都能洞察先機,入手自己心儀的房地產。
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