《平均地權條例》加重打房力道,五個關鍵重點對房市產生哪些影響?

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房產界從2022(去)年12月21日立法院初審通過《平均地權條例》修正案後,各界持續延燒討論不同觀點。針對短期持有炒作投資房產,立法院內政委員會準備祭出五項限制,希望能制止炒房,未來若惡意違法炒作房價最重可罰5,000萬罰鍰,且可以連續開罰。預期修正案將於明年初三讀通過,房產界專家大多認為此次法案將對預售屋及新成屋的價格及交易量產生影響。

什麼是《平均地權條例》?

其實《平均地權條例》並不是新法案,而是政府在1954年訂定《實施都市平均地權條例》後再延伸訂定的特別法,一直以來政府以此法案為依據:規定地價、照價徵收、照價收買、漲價歸公等四大綱領,來穩定土地及房屋的價格。

但由於原《實施都市平均地權條例》規定範圍僅限於都市土地,也因此造成其他土地成為暴利炒作的源頭,價格不斷的上漲。直到1977年,政府加大平均地權實施範圍,修正為《平均地權條例》,且全台灣不分地區全面實施平均地權。

《平均地權條例》修正草案改什麼?5大重點一次看

這次的《平均地權條例》修正草案,被稱為史上最重打房政策,似乎是宣告短期炒房賺價差的時代已經要過去了。

根據行政院新聞稿,此次《平均地權條例》修正草案有五大重點:

一、限制換約轉售:

預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或經內政部公告的特殊情形外,不得讓與或轉售第三人;建商也不得同意或協助契約讓與或轉售,違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。

二、重罰炒作行為:

明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作,都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5000萬元,經限期改正但未改正者,並可連續處罰。

三、建立檢舉獎金制度:

民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具證據向縣市政府檢舉,如經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

四、管制私法人購屋:

增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定,並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

五、解約申報登錄:

預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報登錄;違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。

《平均地權條例》通過會造成什麼影響?

影響1:預計近期有預售屋及新成屋的轉售潮,進而影響房價

「預售或新成屋限制換約轉售」是打擊新屋市場最直接的方式,從過去禁止紅單政策到這次給短期操作投資者壓力,將遏止投資客透過紅單與預售屋契約「團購炒作」的意願,抑制因為來回炒作而墊高買氣及房價的機會,讓價格回到正常市場供需法則。

影響2:房地產投資將由短線轉為長期趨勢,中古屋更受歡迎

接連幾次政策調整,針對預售屋及新成屋禁止轉讓限制,短線投資者須延長持有房產時間,導致投資成本增加,除了變現速度變慢、等待期延長之外,預售屋甫落成後的房屋價值難評估,也容易導致銀行貸款成數不足等隱藏問題,短期投資客的房貸壓力也將隨之而來,預估未來房地產投資將由短線轉為長期持有投資趨勢,連帶可能帶動出租市場的變化。

相較於預售屋、新成屋買賣政策限制,中古屋影響較小。對於長期持有出租房東而言,中古屋的購入成本相對低,加上公設比低讓出租坪效優於新成屋,因此若考量到「預售/新成屋5年之內不能買賣」及「房地合一2.0」兩項政策限制下,房產投資者開始傾向以中古屋為首要考量。

影響3:房價變動幅度不大,房子越住越老

根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示,2022年Q3全國住宅平均買賣屋齡,已高達26.91年,創下有史以來最老紀錄。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,全國平均交易屋齡持續走高,觀察近2021年及2022年Q3同期屋齡區間交易占比變化,2022年第三季呈現「輕屋齡交易減」及「老屋交易增」情況。

推測主要原因:「2021年房地合一2.0重稅」上路,將重稅期從2年延長為5年,部分預售屋屋主為避免重稅而延緩出售時間,使市場屋齡5年以下的物件減少,連帶屋齡1~10年的交易占比,也較2021年同期縮水3.5%,導致交易市場上的平均屋齡提高。

預估本次「平均地權條例」修正案若於2023年三讀通過,還會再延緩預售屋、新成屋的出售時間,可能將帶動全國平均交易屋齡繼續增加。

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