立法院2023年12月19日三讀通過囤房稅2.0至今滿月，歷經了總統大選確認政府將繼續執政，預期住房政策也將會延續蔡政府的路線。財政部預估新稅制影響總戶數約445萬戶，尤其對於新屋持有者而言，稅負壓力明顯增加。市場熱烈討論即將於7月1日上路、2025年開徵的「囤房稅2.0」版本，究竟會對多屋屋主們及房市造成怎樣的影響跟差異呢？
一、囤房稅新舊制的差別及各縣市現行稅率
「囤房稅2.0」全名為「房屋稅差別稅率方案」，繼2014年推出第一版後，政府再度針對持有多間房屋的多屋族、建商提高稅率，並規定地方政府都必須針對「自住」及「非自住」兩種不同房屋適用狀況，訂定對應的差別稅率。
所謂的囤房稅，就是針對第4戶開始計算的非自住住家，採用差別稅率課稅，目的是使擁有多套房產的人支付更多稅金。根據財政部的數據，去年有49.4萬戶擁有非自住房產，占總房屋戶數的7.9%。
在囤房稅2.0的修訂中，有幾個關鍵變化。首先，所有縣市現在都必須設定差別稅率，而不再是地方政府自行決定。其次，非自住房產的稅率從原先的1.5%-3.6%上調至2%-4.8%。為了促進房產出租以及避免將繼承的共有房產誤判為囤房，這兩類房產享有更低的1.5%-2.4%的稅率。另外，對於那些僅有一處自住房的家庭，其房產的自用稅率從1.2%降低到1%。
囤房稅稅率包含「差別稅率」及「累進稅率」，採差別稅率的有自住和非自住房屋，非自住還會按持有數量使用累進稅率課徵稅收。
隨著囤房稅2.0上路，各縣市地方政府也依「自住」、「非自住」的持有戶數訂定差別稅率。以「非自住房屋」的稅率分析，目前六都中僅「新北市」、「台南市」持有1戶時稅率為1.5%，其他四都皆以2.4%稅率起始，雙北地區從持有3戶以上稅率即提高到3.6%，結合全國歸戶的計算方式，期望可以透過稅率來降低「單人持有多屋」的狀況。
二、囤房稅2.0稅額差多少？持有新屋及老屋竟然差近4倍！
根據內政部不動產資訊平台最新2023年第3季數據統計，全國登記房屋稅籍住宅約915萬戶，平均住宅屋齡為33年。其中雙北市為六都之中佔比最高且屋齡偏高的地區，新北市屋齡30年以上的住宅戶數比例近48.93%、台北市更是高達72.25%，相對「台中」、「新竹」、「桃園」則是三個平均屋齡較低、5年以內新房比例較高的縣市。
既然全國房屋稅籍住宅類數量最多為「新北市」，約佔全國住宅數量18.5%，且住宅平均屋齡約31年，因此AAM以新北市「板橋區」、「中和區」兩處的物件為例，實際以新北市稅捐稽徵處網站，進行囤房稅新舊制及新舊屋稅額的差異試算。
囤房稅計算公式 ＝房屋課稅現值ｘ稅率ｘ課稅月數／12
從下圖試算1中可看出若持有兩間同樣於新北市板橋區文化路一段、相同規格：五層樓35坪的住宅建物，屋齡分別是1年、45年，若兩者同為「非自住房屋」、稅率2.4%的情況下，試算出來的稅額分別是：21,294元、5,518元，相差將近3.85倍。
⮕⮕ 同地段、同規格物件，屋齡越新、房屋課稅現值越高，房屋稅額也就越高。
而從試算2中可看出若持有兩間同樣於新北市中和區永和路、相同規格：五層樓35坪的住宅建物，屋齡分別是1年、45年，若屋主同時持有兩戶或三戶以上的「非自住房屋」，連帶此兩個物件的稅率分別是2.4%、3.6%的情況下，加上新、老屋原本的稅額差距，試算出「新屋」稅額：15,379元（兩戶）、23,069元（三戶以上）；「老屋」稅額則分別是3,985元（兩戶）、5,978元（三戶以上）。
⮕⮕ 若持有同地段、同規格房屋，無論屋齡新舊，只要非自住房屋持有三戶以上、總持有戶數第四戶開始，都會納入囤房稅累積稅率，持有戶數越多，適用稅率就越高。
由試算1、試算2兩個案例可看出，由於老屋的稅基較低，即使在稅率提高的情況下，其稅負總額不會像新屋那樣高昂。相對由於新屋持有者將面臨更高的稅率，因此受到囤房稅2.0的影響下，持有多屋的房產投資者可能會選擇出售新屋物件，以降低持有成本。
新北市已於2023年三讀通過「新北市房屋稅徵收率自治條例」（即囤房稅），並在2023年9月1日公告生效，是六都之中最後實施囤房稅的縣市。本次修法對於持有非自住房屋1戶者維持現行稅率1.5%；持有非自住房屋2戶者，每戶徵收率提高至2.4%。
若綜合以上「板橋區」、「中和區」物件試算案例數據彙整為下圖表格，無論是哪個區域同時持有2戶時，囤房稅2.0新稅率將近增加60%，為原本稅率約1.6倍。
針對新北市持有3戶非自住房屋以上者，本次條例將每戶徵收率提高至3.6%。因此若屋主同時持有案例中板橋、中和各2間新舊屋（共計4戶），試算出囤房稅將由原本的28,861元增加至69,266元，成長幅度將近140%，是原稅金總額約2.4倍，差異極大。
想試算自有房產的房屋稅額可至各縣市政府稅捐稽徵處查詢：
三、擁有多間出租物件的包租公該如何減免囤房稅呢？公益出租優惠方案給你知！
為改善租屋市場現況體質、鼓勵房東們申報出租狀況及釋出房源，政府也將租稅減免優惠納入考量之中，除了加強宣導「包租代管333」的方案，鼓勵包租公將手中的出租物件交由專業包租代管團隊統一管理，除了提供房東三年代管免服務費及相關手續費用補助外，還加碼「所得稅」、「房屋稅」及「地價稅」三稅減免的優惠，希望可以讓租屋市場更擴大、體制更健全，同時保障房東及房客權益。
內政部推出「包租代管333方案」，提供房東「稅賦減免」、「費用補助」及「出租管理免服務費」等優惠措施。
（資料來源：內政部不動產資訊平台）
若持有多屋的房東願意加入「公益出租人」的行列，將出租房源釋出做社會住宅，則3間以上出租物件的囤房稅2.0稅率將從每戶3.6%減免至1.2%，不但可以減低持有稅務成本，甚至比原本的舊稅制更低。以上述物件試算為例，若持有A~D戶四個出租物件並加入公益出租人計畫，囤房稅新制總稅金將從69,266元，減免至23,089元，一年將近省了2/3的稅金支出，對多屋房東們來說可納入考量選擇方案。
隨著囤房稅2.0的實施，可能會對台灣房市及租屋市場帶來一定程度的影響。一方面，新屋市場可能會面臨賣壓，另一方面，老屋可能因稅負較低而受到青睞，且持有出租房產投資者可能將上升成本轉嫁到租客身上，連帶造成租金上漲的狀況。整體來看，這項新政策上路後的長期影響仍需進一步觀察。持續追蹤市場趨勢和政策變化，將成為在2024年房市中入場判斷及穩定獲利的關鍵。
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