【央行升息再半碼】房貸地板利率飆2.185%,貸款一千萬30年期比2022年未升息前增加還款約143萬

美國聯準會(Fed)結束今年度三月的會議,決議如外界預期利率維持不變,且今年可能會進行3次降息。我國中央銀行亦於本(3)月21日舉行2024年首季理監事會議,卻意外宣布預防性升息半碼(0.125個百分點)。此次是自前(2022)年五度連續升息、三度凍漲之後,去(2023)年第二季以來首次升息,連同本次升息週期,此次為第6度升息,利率累計已調升3.5碼,讓房貸族感受到負擔加深。

央行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125個百分點,分別由年息1.875%、2.25%及4.125%調整為2%、2.375%及4.25%。

央行總裁楊金龍在會後記者會表示,本次決議升息半碼主要是為了抑制國內通膨預期心理,央行同步上調今年經濟成長率預測值為3.22% ,原本趨緩的消費者物價指數(CPI)則上調至2.16% 。考量2021年以來物價漲幅較高,以及4月國內電價擬議調漲,恐形成較高的通膨預期,在經濟成長可望增溫下,理事會認為調升政策利率,有助促進物價穩定,並協助整體經濟金融穩健發展。

雖調升半碼讓市場意外,但央行未對房市提出進一步的信用管制措施,楊金龍表示,央行與財政部政策目的不同,不會比照下修豪宅認定標準;央行的政策目的是防範借款人過度擴張信用,避免過多資金流向不動產市場,讓原本憂心的買家暫時鬆一口氣。

 

央行升息影響| 從2022年未升息以來,房貸族每年多繳4萬7568元,等於每年多花費一個月平均薪資

央銀行自2022年六度升息以來,利率累計已調升3.5碼,對房貸族的影響有多大?AAM實際試算如下:

首先,從近兩年的重貼現率及五大行庫新承作房貸利率趨勢可看出,央行每次升息後房貸大多隨之調升,且平均房貸利率普遍略高於重貼現率,五大行庫皆為公股銀行,升息比例多以半碼到1.5碼範圍左右,其他民營銀行的房貸利率調升狀況可能更加明顯。目前預估本次第六度央行升息後,房貸利率可能調至2.185%。

若以房貸總額1000萬元、貸款年限30年計算,上期房貸年利率2.06%,本息平均攤還每月本來應繳房貸為3萬7263元。升息半碼過後,房貸年利率預估增為2.185%,則每月應繳房貸增加至3萬7894元,換算每月還款多631元,每年多繳7572元。

雖然每年多繳7572元看似不高,但若同樣貸款條件試算,2022年升息前五大行庫平均房貸利率1.378%,月付金額為3萬3930元,對照本次第六度升息,每月房貸多繳3964元,換算每年多繳4萬7568元,已超過2023年平均經常性薪資4萬5496元,等於房貸族平均每年需多拿出一個月的薪水繳納房貸利息。

累積30年期房貸下來的「還款總利息」,預估將比初始升息前貸款利率增加約143萬,升息後額外加重的負擔相當驚人,對房貸族造成的經濟壓力不言可喻。

 

央行再度升息,對新青安房貸族有什麼影響?

因應本次央行祭出升息半碼決議,財政部22日宣布,青年安心成家購屋優惠貸款利率,將由政府從內政部住宅基金補貼本次升息半碼利息,八大公股行庫維持原定吸收半碼不變。目前新青安房貸利率最低為兩段式首兩年優惠利率1.565%,一段式則是1.775%,原公股銀行減收利息半碼續辦,政府補貼部分則是從原本1碼拉高到1碼半,補貼利率期限不變,一樣到2026年7月31日止。

金融聯合徵信中心最新統計指出,受惠新青安的房貸政策推出,不僅新增房貸族數量攀高,25~35歲族群2023年第4季購屋房貸的數量,較第3季增加2成以上,增加幅度明顯高於40~60歲的族群,且25~35歲的比例年增幅度也達3成,顯示新青安房貸方案的確促使一些年輕人做購屋決策。據財政部統計,自新青安房貸方案2023年8月上路後,至2024年12月已撥貸件數達到2.5萬件、累計撥貸1849.75億元。

由於首購族通常資金有限,貸款的中位數幾乎都是接近8成,呈現貸好貸滿,且現在購屋千萬已經是普遍現象,各年齡層購屋時的房屋鑑估值大都超過千萬元。

目前新青安房貸方案多以30-40年期、寬限期5年為主要貸款條件,雖然本次央行升息半碼部分將由政府補貼,但未來是否持續升息且政策能否繼續補助還是未知之數,加上5年寬限期過後恢復正常本息攤還金額後,青年族群想購屋還需謹慎評估每月還款壓力是否在可負擔範圍。

 

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