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老屋超高齡時代來臨！全台近247萬戶免繳房屋稅，新北市最多！

Posted on by aam taiwan
17
5 月

台灣不只人口結構面臨超老化的現象，連房屋屋齡也進入超高齡化的趨勢！雖然許多民眾面臨五月份房屋稅、所得稅兩面夾攻，但根據財政部最新公佈2022年開徵的房屋稅資料，竟有將近247萬戶住宅不用繳交房 屋稅！相較前一年增加約5.9萬戶。分別觀察各縣市房屋稅開徵數據，新北市的免稅住宅數量高居全國之冠，且成長數量也是全台最多，若依照近年的成長幅度推估，今年免稅住宅的數量，應比往年還要再增加。

房屋稅徵收標準、計算方式及超高齡房屋免稅影響

目前房屋稅的計算稅率依照房屋使用目的，分成四大類別：自住住家用、非自住住家用、非住家非營業用、營業用，稅率從1.2%~3%不等，其中屬「自住住家用」的稅率最為優惠，若需變動使用目的，須於每月15日(含)以前申請使用變更，則稅率當月生效；若於16日(含)以後申請，則次月適用。

房屋稅怎麼計算呢？

房屋稅＝房屋評定現值 × 稅率
房屋評定現值＝房屋標準單價 × 面積 ×（1 – 折舊率 × 折舊經歷年數）× 地段等級調整率
核定單價＝標準單價 x（ 1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，目前的免稅房屋標準，須同時符合「房屋評定現值低於課稅標準」及「房屋需為住家使用」兩大要件。首先是房屋評定現值低於課稅標準，房屋稅徵收為地方稅制，中央以10萬元為基準並授權地方政府可隨房屋標準單價的增減做調整，因此各縣市的免稅現值門檻都有些微差異。

此外，房屋使用目的需為住家使用，所以非住家的店面、商廠辦，即便房屋現值低於課稅門檻，仍無法免稅。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示：「房屋現值＝核定單價×面積×折舊×路段率，基本上即使地段不錯，但若屋齡超過40年以上，房屋評定現值可能就低於10萬元了。」

現制的免稅住家不論是法人還是自然人持有都適用，且沒有設定戶數上限。內政部2022年第二季統計房屋稅籍住宅類數量為902萬戶，其中近247萬戶住宅不用繳交房屋稅，等於全國約27.38%建物免繳房屋稅，對於地方政府的稅收有一定程度的影響，但隨著2024年7月囤房稅2.0上路，將新增限制免稅住家需為自然人持有、且全國以3戶為限，預計免稅住家的成長趨勢可能趨緩。

 

 

 

新北市免房屋稅戶數最多！全市屋齡及土地現值數據持續成長

新北市房屋總數是全國最大宗佔比近2成，新北市免稅住宅數量達約27.5萬件，佔全國免稅住宅數量約11.1%，且年增約1.3萬戶，成長數量也是全台最多。新北市於2022年調降免稅門檻，約有5000多戶受惠，加上疫情期間不少觀光商圈老舊店面，因商家撤出後房屋使用目的從營業用恢復為住家用，兩大因素都間接推升了新北市的房屋稅免稅案件數。

根據新北市政府地政局2023年針對全市的建物統計分析，新北市建物總數為172.9萬棟，其中以屋齡20至30年房屋居多約佔30.36%，其次為屋齡30-40年之建物約佔22.94%，相當於屋齡20年以上的房屋佔比超過全市房屋總數一半以上。

若再細分以各行政區的屋齡統計觀察，20年以上建物總數量前五名地區依序為：中和區、三重區、新莊區、板橋區、新店區，多屬於早期開發、較繁榮的區域，老屋數量分別都超過10萬棟以上；另一方面，對照近兩年各區屋齡20年以上的平均成交單價排名來看，上述各區的每坪單價卻仍然名列前茅，可見中和、三重、新莊、板橋、新店等地區雖然平均屋齡偏高，但考量到生活機能成熟完善、且人口聚集資源較多，所以仍是購屋族選擇新北地區的首選。

 

 

雖然2022年公告新北市免房屋稅住宅數量約27.5萬件，佔全市建物數量約15.9%且逐年增加，此外從新北市地政局2024年最新公告土地現值，可看出除了三峽區之外，各行政區的土地現值對比前期仍多為上漲走勢，平均漲幅3.59%，顯示出新北地區整體土地較建物更有價值，預估新北市政府在土地增值稅及11月徵收的地價稅，仍有機會較去年增長。

隨著城市長期的發展，越來越多房屋老化後的評定現值低於免稅標準，不只可能會影響地方政府的稅收，也反映了城市住宅老化、都市更新延滯的問題，加上近年地震頻傳，可能進一步造成居民的安全疑慮。政府除了透過加強住宅管理及稅制持續更新外，如何促使老舊社區再生、優化城市居住功能也是刻不容緩的議題。

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