老屋超高齡時代來臨!全台近247萬戶免繳房屋稅,新北市最多!

台灣不只人口結構面臨超老化的現象,連房屋屋齡也進入超高齡化的趨勢!雖然許多民眾面臨五月份房屋稅、所得稅兩面夾攻,但根據財政部最新公佈2022年開徵的房屋稅資料,竟有將近247萬戶住宅不用繳交房 屋稅!相較前一年增加約5.9萬戶。分別觀察各縣市房屋稅開徵數據,新北市的免稅住宅數量高居全國之冠,且成長數量也是全台最多,若依照近年的成長幅度推估,今年免稅住宅的數量,應比往年還要再增加。

房屋稅徵收標準、計算方式及超高齡房屋免稅影響

目前房屋稅的計算稅率依照房屋使用目的,分成四大類別:自住住家用、非自住住家用、非住家非營業用、營業用,稅率從1.2%~3%不等,其中屬「自住住家用」的稅率最為優惠,若需變動使用目的,須於每月15日(含)以前申請使用變更,則稅率當月生效;若於16日(含)以後申請,則次月適用。

房屋稅怎麼計算呢?

房屋稅=房屋評定現值 × 稅率
房屋評定現值=房屋標準單價 × 面積 ×1 – 折舊率 × 折舊經歷年數)× 地段等級調整率
核定單價=標準單價 x 1 ± 各加減項之加減率)± 樓層高度之超高或偏低價

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,目前的免稅房屋標準,須同時符合「房屋評定現值低於課稅標準」及「房屋需為住家使用」兩大要件。首先是房屋評定現值低於課稅標準,房屋稅徵收為地方稅制,中央以10萬元為基準並授權地方政府可隨房屋標準單價的增減做調整,因此各縣市的免稅現值門檻都有些微差異。

此外,房屋使用目的需為住家使用,所以非住家的店面、商廠辦,即便房屋現值低於課稅門檻,仍無法免稅。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示:「房屋現值=核定單價×面積×折舊×路段率,基本上即使地段不錯,但若屋齡超過40年以上,房屋評定現值可能就低於10萬元了。」

現制的免稅住家不論是法人還是自然人持有都適用,且沒有設定戶數上限。內政部2022年第二季統計房屋稅籍住宅類數量為902萬戶,其中近247萬戶住宅不用繳交房屋稅,等於全國約27.38%建物免繳房屋稅,對於地方政府的稅收有一定程度的影響,但隨著2024年7月囤房稅2.0上路,將新增限制免稅住家需為自然人持有、且全國以3戶為限,預計免稅住家的成長趨勢可能趨緩。

 

 

 

新北市免房屋稅戶數最多!全市屋齡及土地現值數據持續成長

新北市房屋總數是全國最大宗佔比近2成,新北市免稅住宅數量達約27.5萬件,佔全國免稅住宅數量約11.1%,且年增約1.3萬戶,成長數量也是全台最多。新北市於2022年調降免稅門檻,約有5000多戶受惠,加上疫情期間不少觀光商圈老舊店面,因商家撤出後房屋使用目的從營業用恢復為住家用,兩大因素都間接推升了新北市的房屋稅免稅案件數。

根據新北市政府地政局2023年針對全市的建物統計分析,新北市建物總數為172.9萬棟,其中以屋齡20至30年房屋居多約佔30.36%,其次為屋齡30-40年之建物約佔22.94%,相當於屋齡20年以上的房屋佔比超過全市房屋總數一半以上。

若再細分以各行政區的屋齡統計觀察,20年以上建物總數量前五名地區依序為:中和區、三重區、新莊區、板橋區、新店區,多屬於早期開發、較繁榮的區域,老屋數量分別都超過10萬棟以上;另一方面,對照近兩年各區屋齡20年以上的平均成交單價排名來看,上述各區的每坪單價卻仍然名列前茅,可見中和、三重、新莊、板橋、新店等地區雖然平均屋齡偏高,但考量到生活機能成熟完善、且人口聚集資源較多,所以仍是購屋族選擇新北地區的首選。

 

 

雖然2022年公告新北市免房屋稅住宅數量約27.5萬件,佔全市建物數量約15.9%且逐年增加,此外從新北市地政局2024年最新公告土地現值,可看出除了三峽區之外,各行政區的土地現值對比前期仍多為上漲走勢,平均漲幅3.59%,顯示出新北地區整體土地較建物更有價值,預估新北市政府在土地增值稅及11月徵收的地價稅,仍有機會較去年增長。

隨著城市長期的發展,越來越多房屋老化後的評定現值低於免稅標準,不只可能會影響地方政府的稅收,也反映了城市住宅老化、都市更新延滯的問題,加上近年地震頻傳,可能進一步造成居民的安全疑慮。政府除了透過加強住宅管理及稅制持續更新外,如何促使老舊社區再生、優化城市居住功能也是刻不容緩的議題。

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