台灣目前正面臨一個顯著的人口老化趨勢，特別是在六都地區更為明顯。根據內政部最新數據，65歲以上人口已超過423萬人，其中有將近7成、超過290萬名長輩選擇在六都退休養老！由於都會區具備社會福利佳、醫療資源完善及交通便利等養老優勢，近年也興起了新現象：銀髮族換屋潮。
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銀髮族退休養老換屋潮：六都成熱門選擇
高齡者最多的縣市是新北市，銀髮人口約71.5萬人，佔全國高齡人口的16.9%；台北市位居第二有54.4萬名長輩在首都養老；高雄的銀髮族達51.6萬人，而台中、台南與桃園的老年人口，也各佔全台約1成左右。這種集中趨勢反映出越來越多的銀髮族選擇在都會區養老，不僅全齡建設與長照規劃較完善，而且全台將近9成的醫學中心位於六都，滿足長輩就醫需求，加上都市交通便利，不管是長輩或晚輩之間的人際來往，也更為方便。
除了高齡社會的到來，其實台灣同時正面臨著人屋雙老的難題，尤其是眾多銀髮族選擇居住的六都地區，老齡人口和老屋比例都居高不下。隨著銀髮族們年齡增長而面對老宅的不便與安全隱憂，為了考量身體健康及生活便利性，許多長者開始興起換屋潮，尋找更適合高齡生活的住宅，也讓都會區房市增添高齡銀髮的換屋買盤。
老舊房產不適宜養老需求，銀髮族退休宅趨勢分析
根據不動產資訊平台統計，全台有逾483.8萬宅屋齡超過30年，特別在六都地區更高達68.5%，因此當百萬銀髮族決定在六都定居養老的趨勢增長，老舊住宅的安全問題即成為了一個迫切需要關注的議題。老屋不但可能因年久失修造成本身已經有結構老化的疑慮，加上早年建築物的耐震性較低，居住穩定安全面臨挑戰。此外，老舊工程超過年限可能導致水管破裂或天花板滲漏、地板潮濕腐蝕等，影響居住衛生舒適度。另一方面，由於現代生活的家電用品使用頻繁，老屋電力線路及配線老舊都有可能增加火災風險。
除了這些老屋結構安全性問題外，往往也缺乏符合現代需求的設計，相對即將進入退休養老階段的銀髮族生活不友善。例如：沒有電梯、樓梯陡峭狹窄，以及缺乏良好的通風和照明系統等，對行動不便的老年人來說，上下樓梯可能成為一個大問題；較少無障礙空間設計、警衛安全管理等公共設施，也可能讓長輩進出便利性及住所安全有疑慮。此外，老屋的隔音效果通常也不理想，對於長者的睡眠品質及安心程度造成影響。
綜觀上述因素，對於房產市場來說，銀髮族換屋潮帶來了一波新的商機，他們主要鎖定物件例如：有電梯的公寓或配有現代化設施的社區大樓。從金融聯合徵信中心2013~2023同期的住宅買賣轉移棟數統計可看出，60歲以上族群選擇電梯大樓的比例一直遠高於公寓物件，且從近十年的趨勢圖可看出，銀髮族購買電梯大樓數量從691件/季，成長至1,028件/季，成長幅度將近48.7%；而同期間購置公寓的數量從2013年的242件/季，到2023年的332件/季，雖然也有增加，但成長幅度僅37.1%，遠遠不及電梯大樓物件，顯示出年長族群對於居住環境條件的行動便利性更為重視。
（資料來源：金融聯合徵信中心、資料彙整：AAM財富方舟資產管理）
退休養老聰明選擇：銀髮族「以租代買」的換屋投資理財攻略
銀髮族為了追求退休生活品質，換屋的需求勢在必行，但是購買新屋的資金對於已退休的長者，還是一筆不小的開銷，近年來不少長輩會選擇三種換屋理財的投資方向，創造更靈活的資金運用，並採取「以租代買」的方式，讓自己的退休品質更有保障：
- 以舊屋換租新屋：出售現有房產轉現金，保留資金部位並租賃自己喜愛的養老宅。
- 銀行版以房養老：將現住房產抵押銀行領月退休金，再租賃適合的物件環境。
- 新型態以房養老：以老屋向銀行貸款後整修出租，同時以租金收入支付新房費用的策略。
| 【案例背景說明】
假設育有一子的陳先生於35歲時購入新北市的公寓自住，直到65歲退休時，原有房產價值已達到1,200萬，但因為年紀漸長考量到行動便利性，想要更換跟老伴的退休養老住處，若分別選擇以上三種方式，後續在資產配置及資金運用上，會有怎樣的差異呢？ |
1.以舊屋換租新屋：出售現有房產轉現金，保留資金部位並租賃自己喜愛的養老宅。
對於許多準備退休的長者來說，出售現有的舊房產以換購適合養老的新屋，是一個直接單純的居住改善策略。主要優勢在於在長者有足夠資金條件下，選擇更符合自己的喜好和需求的新退休宅，例如更便捷的地理環境、更完善的生活設施、更舒適的社區環境及安全性更高的住宅。
然而，隨著房地產市場的價格波動，賣出舊屋後的資金是否足以支付理想中養老宅的價格，是一個重要的問題，為了避免在未有固定收入情況下的支出壓力，建議可以在售出舊屋後，考慮朝「租屋」方向去尋找合適的住處。此外，如果賣屋後的現金沒有被適當地投資，單純放在銀行也可能會因通膨而逐漸貶值。因此，這種換屋策略需要仔細評估市場經濟和個人財務狀況，確保決策能夠滿足長期的生活和財務需求。
| 【案例試算 1】以舊屋換租新屋
陳先生決定在65歲時將現值1,200萬的老屋售出，退休後改以每月4萬租金的租賃方式換屋，兩人選擇於新建的社區大樓落腳退休。若不計入通貨膨脹、在租金沒有持續上漲的狀況下，1,200萬預計可以支付300個月（約25年），陳先生夫婦有機會可持續租屋居住至90歲左右。 |
2.銀行版以房養老：將現住房產抵押銀行領月退休金，再租賃適合的物件環境。
選擇把現有房子拿去貸款，並租住不錯的房子，對於想要在退休時獲得現金流的銀髮族來說，看似可行的選擇，但時間久了不但每月收到金額會遞減，最終房產還可能被銀行收走。
許多60～65歲的退休者會將現住房子抵押給銀行，經銀行鑑價後，在設定的年限之內，每月發放一筆錢給申請人作為養老金，長者再用以租賃適合退休條件的物件養老。「以房養老」似乎可透過自有房產再貸款出來，每月持續產生現金流，但月領金額並不固定，從第二個月起每月利息會持續內扣，因此隨著年紀增長，每月實領金額會逐月減少，直到扣息上限達到月撥付金額的三分之一為止，銀行不再給付且有可能收回房產。因此若想向銀行申請「以房養老」貸款方案作為養老居住基金，建議還需考量以下可能影響因素：
(1)醫療費及看護費用：除了生活費之外，年紀越大更可能需要頻繁的檢查、就醫，若生病時的手術住院花費，是否保險可全額支付成為關鍵。
(2)通貨膨漲導致現金價值縮水：雖然在扣習上限超過前，銀行會每月提撥支付給屋主，但會逐年累月減少，且平均每年通膨率2％來說，可能並不足以支付持續上漲的租金，是否多年後還可以支撐基本生活開銷，需留心注意。
(3)95歲之後的生活費：若從65歲開始請領以房養老每月退休金，最長年限30年期也只能領到95歲，如果超過95歲仍需要維持生活開銷，是否還有足夠存款可以支付？
| 【案例試算 2】銀行版以房養老
假設陳先生選擇於退休時，以現值1,200萬的老屋申辦「銀行版以房養老」專案，經過銀行估價7成、30年期利息2%，可獲得840萬額度，從陳先生65歲申請的第一個月可領23,333元，從第二個月起每月利息持續內扣，因此每月實領金額會逐月減少，預估陳先生81歲時月領金額將降至15,555元/月，直到94歲扣息上限達到月撥付金額的三分之一時，銀行將收回房產且停止給付月付額。 依據近年租金指數的趨勢，租金已連續多月持續上升，但陳先生從銀行支付的月領金額卻是逐漸減少，究竟這樣的選擇能否支持夫婦兩人想要的退休居住空間開支？將是退休族需要仔細考量的關鍵。 |
詳細「銀行版以房養老」試算方式，請參考：
3.新型態以房養老：以老屋向銀行貸款後整修出租，同時以租金收入支付新房費用的策略。
綜合以上「穩定現金流」、「換租新養老宅」兩項優點，想同時提升退休後的生活品質，並提早部署資產傳承規劃。近年來也有許多銀髮族選擇先將房產傳承子女，與兒女討論一起配合「新型態以房養老」的方式，優化父母退休後在財務上的靈活性，同時也改善了居住環境。
根據房產贈與稅制規定，國稅局依「房+地的公告現值」來認定是否課徵贈與稅。贈與人每年贈與累積未超過244萬，即無須繳交贈與稅；當年度未使用完之免稅額，隔年1月1日起重新計算，不累計。此外，父母兩人贈與免稅額採獨立計算，因此爸媽每年合計贈與免稅額度最高可達488萬。
| 【案例試算 3】新型態以房養老
假設陳先生在退休前先辦理「夫妻贈與」，將自住房產權的一半（現值約600萬）贈與過戶給陳太太，由夫妻雙方共同持有房產，再將建物及土地逐年共同贈與給唯一的兒子，約莫需3年即可轉移完成。 後續由兒子以老屋向銀行申請貸款，同樣經過銀行估價7成、30年期利息2%，可獲得840萬額度，陳先生預計保留一半（約420萬）作為家庭緊急預備金，另外50%透過AAM團隊協助順利將老屋合法裝修成3套兩房一廳的「新型態房產」，每套預估最低租金2萬，即每月約可獲得6萬的租金收入，且隨著物價上漲，租金收入還有可能跟著提升。 「新型態以房養老」不僅兒子可繼承父母辛苦打拼下來的房產，還可透過租金收入償還銀行貸款月付額，並提供陳先生夫婦換新養老宅的租屋資金支持，讓兩老選擇承租符合需求的退休宅物件享受生活！ |
家中長輩透過「逐年贈與」的概念，提早規劃逐年將自有房產傳承子孫，不但可以避免後續兒女被課徵高額稅金，更有利於以現有老屋向銀行貸款的可能性。為讓資金免於存在銀行越來越薄，後續透過AAM專業團隊的協助投資房產出租，將房產合法裝修成多個兩房一廳再出租，轉變為較高租金收益的物件，創造年投報率10%以上的每月穩定租金收入，讓家族同時保有原資產，還能支持父母換新養老宅的資金支出，減少家庭的經濟壓力，一舉兩得！
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