台灣已快速邁入超高齡社會趨勢，根據內政部最新數據，65歲以上人口已超過423萬人，佔總人口數約18%，老化指數達147.9。隨著人口老齡化加速，越來越多的銀髮族開始思考晚年人生的財務規劃，許多人在擁有房產的情況下，卻擔心無法支付退休後的日常開支，因此「以房養老」也被列為可利用自有房產資產來增加退休收入的可能選項之一。但銀行版的「以房養老」真的能支應退休族良好生活的費用來源嗎？
【什麼是老化指數？】
「老化指數」是國發會觀測社會年齡結構的指標之一，是以每100個老年人口（65歲以上）對於每100個幼年人口（0至14歲）的百分比。 若老化指數為100，表示老年及幼年人口相當；若高於100，表示老年人口多於幼年，若數值越高，則代表老化程度越嚴重。
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以房養老｜推廣主力為公股銀行，民營七銀行第一季件數全數掛零
自2014年推出以來，國內銀行推動以房養老專案遠未達到預期的普及率，最新數據公布統計 2024 年第 1 季國內有 16 家銀行開辦以房養老業務，其中有7家業者第1季業績掛「零」。此外，根據金管會的數據，專案上路以來過去九年僅有7,838件申請成功，但相較於主計總處「人口及住宅普查」數據可看出，全台擁有房產的六十五歲者多達200多萬人，顯示出「以房養老」專案的核貸件數仍是少之又少。
【什麼是以房養老？】
「以房養老貸款」正式名稱是「不動產逆向抵押貸款」，從2015年起推出，主要提供年滿60歲的屋主，將房子抵押給銀行，由銀行依照房子的鑑定價值與貸款期限，扣除掉利息後，於貸款期間內由銀行每月撥付養老金，保障退休後生活資金所需。這種貸款模式與一般房貸資金流向相反，因此稱之為「不動產逆向抵押貸款」。
截至今(2024)年3月底，以房養老業務仍以北北基件數、核貸額度最高，分別有4,051件、313億元。以性別來看，女性辦理以房養老專案的比率繼續上揚，從上季54.33%升至57.24%，而男性占比則是42.76%。至於平均承作年限也拉長，從上季19.63年，延長至22.09年。
目前以房養老業務普遍以公股銀行推廣最積極，截至2024年3月底，累計核貸額前5大業者，清一色是公股行庫，包括合作金庫、土地銀行都破百億元，分別為174.01億元、108.1億元；第一銀行、華南銀行、臺灣銀行共累積約82.2億元。相較於公股銀行，承做以房養老業務的民營銀行2024年第1季新增件數與核貸金額卻全數掛零，包括高雄銀行、台中銀行、台新銀行、上海銀行、陽信銀行、玉山銀行及臺灣中小企銀。
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以房養老｜專案申辦難以推動，銀行、屋主各有顧慮及考量
為何許多退休族主要高價值資產是房子，但是願意選擇「以房養老」的族群卻那麼少？屋主跟銀行兩端分別的考量與顧慮到底有哪些？
屋主的顧慮1：每月可領金額逐步遞減且申辦手續複雜
許多高齡屋主面臨的第一大障礙是以房養老的複雜申請流程和相對較低的貸款金額。與直接售房相比，以房養老每月能提供的零用金額有限，由於銀行在估價及核貸相對保守，通常最終核貸金額僅為房價的50%～70%，並隨著貸款期間的延長，實際領取的金額還會逐月減少。對於需要大筆現金應對醫療或其他緊急開支的銀髮族來說，可能無法滿足他們的生活需求。加上中央銀行2024年 3 月底意外升息，扣除貸款利息後，長輩們透過「以房養老」能拿到的生活費更進一步縮水，恐導致申貸意願再下降。
屋主的顧慮2：房屋繼承問題及子女同意權難題
許多屋主對於房產有特別的「起家厝」情感，或是對於將自有最大的資產之一「房產」抵押給銀行有不安全感，加上不少子女會希望長輩能將房產留下作為未來繼承。雖然部分銀髮族的房產已提早由子孫輩繼承，但子孫年齡未達到以房養老承貸年齡60~65歲之間，也無法辦理「以房養老」專案。且即使子女願意以房產逆向抵押給銀行，銀行仍需個案評估申請者是否有工作收入，或是要求申請者需要額外提供財力證明、擔保人，申請手續繁瑣、門檻過高。
此外，房產須獨自擁有，若由母子共同持有，假使小孩年齡未達以房養老承貸條件，一樣會被銀行要求另外提供擔保人，或是直接拒絕申請。
銀行的考量：房產市場變動大與風險評估較保守
銀行在承接以房養老貸款業務時必須評估多項風險，包括房地產市場變化、房價波動、利率政策變動及借款人壽命不確定等因素，這些風險使得銀行在核貸時更為保守，且由於目標市場相對狹窄，許多銀行尤其是非公股銀行缺乏推動這一業務的動力。加上此專案非銀行主要業務，辦理這個方案誘因不足、風險相對高，多是公股銀行才會願意配合政策推動。
新型態以房養老｜讓銀髮族將不動產轉變成為靈活金流支應退休生活
退休族群想要活化不動產，轉變成老年生活資金來源，除了以房養老、直接賣房之外，許多銀髮族選擇與兒女討論一起配合「新型態以房養老」的方式，優化父母退休後在財務上的靈活性。
先將房產傳承子女，後續由兒女以老屋向銀行申請貸款，透過AAM團隊協助順利將老屋合法裝修成3套兩房一廳的「新型態房產」，每套預估最低租金2萬，即每月約可獲得6萬的租金收入，且隨著物價上漲，租金收入還有可能跟著提升。家中長輩透過「逐年贈與」的概念，提早規劃逐年將自有房產傳承子孫，不但可以避免後續兒女被課徵高額稅金，更有利於以現有老屋向銀行貸款的可能性。
「新型態以房養老」不僅子女可繼承父母辛苦打拼下來的房產，讓家族同時保有原資產，還可透過租金收入償還銀行貸款月付額，支持父母的退休養老生活支出，減少家庭的經濟壓力，一舉兩得！
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