2024年第十六任總統大選倒數階段，最受矚目三位候選人：國民黨候選人侯友宜、民眾黨候選人柯文哲、民進黨候選人賴清德（按候選人姓名筆劃排列），分別針對居住政策有哪些重要政見？AAM將分別以「購屋」、「租屋」、「打房政策」、「社會住宅」等主題專題的方式，搭配候選人政見及數據分析為各位一一解析：
內容目錄
2024總統大選候選人居住政策：購屋篇
首購貸款方案最早從2019年開辦，財政部2023年公布「新青年安心成家房貸」專案，簡稱青年首購貸款、青安貸款，主要是幫助房屋首購族群，減輕買房負擔。第一波青安貸款於1月公布，第二波調整後新制於同年8月1日正式上路，新專案內容包括政府補助1碼（0.25個百分點），貸款利率降、貸款最高額度提升、貸款期限及寬限期延長等。
政府近年針對首購族提供不同的房貸方案，希望可以降低購屋負擔。
（資料來源：財政部國庫署全球資訊網、資料彙整：AAM財富方舟資產管理）
新青安貸款2023年8月上路後，8-9月總受理件數達11,593件、金額869億元，相較2022年同期8、9月各增加了2.44倍和3.77倍，總申請案量也超過原補助方案2023年1~7月共11,108件，據公股銀行、央行、財政部統計，8月新青安公股銀承作的放款金額，占整體房貸新承作金額2成到3成。
2023年8月新青安房貸上路後，五大行庫專案承作件數及放款金額占比變化。
（資料來源：工商時報）
八大行庫承作青年安心成家優惠專案最多的台灣銀行統計顯示，2023年1月至12月21日承作「青年安心成家購屋貸款」共8490戶、額度548億元，僅8月新青安方案公布後，五個月內承作件數及金額已佔全年度該專案的7成以上。土地銀行也有相同趨勢，當年1到7月的青安貸款新承作金額與件數，占同期間整體房貸新承作金額與件數分別約12％及17％；8月則分別提升至約20％及24％，以上可顯示新方案帶動一波購屋動能，據財政部觀察申請案多屬「自住剛性需求」。
對比近兩次的青安貸款實施前後兩季各年齡層的購屋貸款佔比，發現2016年第1季舊制貸款額度提高後，20至40歲貸款人還從前一年(2015)第4季的53.5%降至49.9%，下滑3.6個百分點。而2023年第3季，新青安貸款方案加碼實施後，對於40歲以下的購屋族有「催買」效果，貸款佔比從第2季的49.1%，提高到50.2%，增加1.1個百分點，顯示本次新優惠方案相對更能吸引年輕人出手買房。
央行從2022年開始就歷經五次升息，一般貸款利率來到2%以上，但新青安貸款經過政府補貼後，首購族最低利率降至1.775%，貸款年限還拉長至40年，對年輕人來說，每個月的還款壓力減輕許多，所以20~40歲的貸款人佔比明顯提高。
以目前2024總統候選人針對購屋主題的政策規劃，多以延續擴大現有「新青安房貸方案」為主軸，將提高貸款額度、政府補助利率列入考量。此外，侯友宜將「育兒成家」議題加入規劃，結合購屋跟社會住宅兩方面補助，希望可以同時提升生育率及青年居住問題。柯文哲則將實際在買房時會遇到的「公設比」問題列出，目標保障購屋者權益，讓房市更透明且健全。
- AAM延伸文章：
2023新青年安心成家房貸｜8/1上路，利率、年限、額度懶人包一次看懂！
2024總統大選候選人居住政策：租屋篇
據內政部2020年人口及住宅普查統計指出，全國約有87.6萬租賃家戶，若對照每戶平均人口數2.8人，預估整體租屋人口數超過245萬人，意味將近全台約10.6%的人口有龐大的租屋需求。隨著通膨怪獸來襲、房價長期呈現上揚等影響，租金指數也持續攀升，百萬租屋族非但需面臨房租成本增加，甚至還得經歷優質物件太搶手的問題！
為了掌握真實租賃市場資訊，同時降低租屋族的住房經濟負擔，政府從2011年度開始提供「整合住宅租金補貼方案」、「青安租金補貼方案」及2022年7月開始受理「300億元中央擴大租金補貼」等專案內容，希望可以透過租金補貼申請，實際協助租屋族降低居住經濟壓力。
從下表可以看出接連租金補助方案，2011-2020年平均每年的補助戶數大約在20-30萬戶之間，從「300億元中央擴大租金補貼方案」上路後，2022年補助戶數成長突破50萬戶，截至最新2023年第三季統計當年度已累積近65萬戶，顯示政府近年在租金補助方面有加強力道的趨勢。
政府近年針對租屋族提供不同的租金補貼方案，2022年的 300億元中央擴大租金補貼方案 補助戶數成長突破50萬戶。
（資料來源：內政部不動產資訊平台、資料彙整：AAM財富方舟資產管理）
此外，政府為了有效管理租屋市場及促使房東釋出出租房源，從2017年開始試辦「包租代管333計畫」，參加計畫者將提供房東包含「稅賦減免」、「費用補助」及「出租管理免服務費」等優惠措施，希望讓現有出租物件轉做社會住宅，提供更多租屋族租用。目前2024年已經第四期計畫，全國累積加入計畫的出租物件數約68,540戶左右。（詳細資訊可見本文「社會住宅篇」內容）
內政部推出「包租代管333方案」，提供房東「稅賦減免」、「費用補助」及「出租管理免服務費」等優惠措施。
（資料來源：內政部不動產資訊平台）
但市場面的租金指數隨著物價通膨持續向上，僅靠租金補助、包租代管優惠等措施，依照政府財政狀況是否能持續對租屋族帶來幫助尚無法評估，且因為現行補助方案的申請條件能否協助廣大87萬戶租屋族除了租金之外，還有尋找適合物件等項目做全面的跨縣市服務，也值得繼續觀察。
2013年至2023年11月消費者物價指數——房租類指數趨勢。（資料來源：行政院主計總處）
2024總統大選候選人居住政策：打房篇
國內高房價已經不是新聞，近年來政府持續推出：房地合一2.0、央行調高利率、選擇性信用管制、加重囤房稅2.0、平均地權修法等不少打房政策，但觀察市場行情、建物買賣轉移棟數，雖然偶有量縮的情況，但整體來說交易量偏向平穩且房價指數無明顯下跌。
接連數波打房政策不斷加重力道，希望可以抑制房價上漲，同時促使屋主釋出房源。
（表格製作、資料彙整：AAM財富方舟資產管理）
雖然房地合一2.0希望透過課高稅率，來減少部分以往靠短線交易賺差價的投資客群，但許多原本手上已有物件的投資人，為了避免重稅而延長等待交易時間，選擇將投資物件先轉做出租物件，透過每月的租金收入來提高現金周轉流動率，進而也增加了租屋市場的物件數。
自2023年7月平均地權條例修正案上路後，相較於中古屋、新成屋來說，此法案改變了預售屋市場生態，雖然非自住的需求下降，但自用買盤交易仍維持穩定、甚至微微回溫，至同年10月預售屋銷售量已重回萬件，且部分地區預售屋房價甚至緩步上揚，主要集中在交通便利的都會區，或是有科技園區開發題材的新市政區。
2022年3月起央行五度升息，讓重貼現率從1.125%來到1.875%，總共一口氣升了3碼，不過相較於其他國家的利率行情，國內的購屋貸款利率還是相對低不少，因此從近三年的建物買賣轉移棟數統計來看，除了升息期間棟數偶有減少外，平均來說升息議題對於整體購屋需求及成交量，並沒有造成顯著的下降。
雖然經歷數波政策變化，但觀察近三年建物買賣轉移棟數統計，並無非常顯著的影響。
（資料來源：財經M平方、資料彙整：AAM財富方舟資產管理）
近期囤房稅2.0議題火熱延燒，將於2024年7月上路，預期對多房族影響較大，外界預期若屋主手中物件多以出租為主，房東有可能將房屋持有成本轉嫁到房客身上，連帶影響租金上漲的趨勢。
實際上，從「囤房稅2.0計算公式：房屋課稅現值Ｘ稅率Ｘ課稅月數/12」可看出，重點在於「房屋課稅現值」及「稅率」，雖然2.0版本將房產數量統計改為「全國歸戶」，且將稅率最高提升至4.8%，但「房屋課稅現值」為政府評定作為「房屋稅」標準的房屋價值，通常比市價低，且屋齡越新、地段越優、建物坪數越大的房屋，課稅現值才會越高、稅金越多。
許多包租公投資房產出租，考量坪效、購入成本及投報率等因素，多以中古屋、老屋翻新為投資出租標的，由於屋齡較大且隨著出租年限增加，房屋價值會逐漸遞減，因此相對新成屋來說，就算持有三戶以上的中古屋物件，真正受到囤房稅2.0的影響也較小。
綜合以上現行房產政策的市場數據觀察，再檢視總統候選人「打房政策」的政見內容，重點仍然不脫離「遏止房價炒作」、「囤房者重稅」、「減少閒置房源」等方向，無論未來執政者後續將維持現有住房政策主軸或加重出拳，對房市及房價是否會有顯著影響仍需觀察。
- AAM延伸文章：
【新聞】央行意外祭出第五波房市信用管制新政策，特定地區房貸成數上限7成
2024總統大選候選人居住政策：社會住宅篇
國內各縣市弱勢族群的社會住宅需求問題已久，第十四任總統蔡英文在2017年當選後，公布「社會住宅興辦計畫」，根據社會住宅興辦計畫書，衛福部2015年推估：低收及中低收入戶、特殊境遇家庭、結束安置無法返家且未滿25歲以上族群、65歲以上領取中低收入生活津貼長者、受家暴或性侵害受害人及子女、身心障礙者、雙老家園、愛滋感染者等9類弱勢族群，無自有房屋且有社會住宅需求高達27萬戶左右，若再考慮其他經濟因素，預估全國社會住宅潛在需求至少40萬戶。
依據社會住宅興辦計畫書，預計從2017年開始，8年達成20萬戶社會住宅，其中包含「直接興建」12萬戶，加上「包租代管」8萬戶，預計於2024年達成目標。「直接興建」是指由中央及地方政府興建社會住宅；而「包租代管」則是政府鼓勵房東將現有空屋納入社宅出租計畫，並由政府給予稅賦減免及補貼。
本屆總統大選正值2024年目標達成年度，目前社會住宅政策的興建狀況如何呢？
截至2023年底全國社會住宅興建及包租代管計畫推動進度。
（資料來源：內政部不動產資訊平台、資料彙整：AAM財富方舟資產管理）
根據內政部不動產資訊平台：社會住宅專區推動進度最新公布資料顯示，若將既有戶數、新完工戶數加總，截至2023年12月31日止可對外招租約為2萬8,483戶，距原訂20萬戶的目標達成率約23.7％；若假設興建中的3萬8,518戶順利於今年完工，2024年底可招租總戶數約可達到6萬7,001戶，達成率僅約55.8%，仍有很大一段差距需要努力。
另一方面「包租代管納入社會住宅計畫」，至2023年底數據可看出：主力戶數集中在六都為主，內政部負責社宅業務的營建署國民住宅組指出，「有效契約數」是目前仍在承租中的案件，6萬8,540戶是比較貼近能對外承租的真實狀況。其中社宅需求率最高的雙北地區，四期計畫累積戶數2萬7,557戶，佔全國社會住宅包租代管計畫戶數約40.2%。
房價壓力最大的雙北地區，雖然社會住宅總數46,763戶已佔全國整體目前可招租戶數48.1%，但相較於衛福部2016年預估雙北地區9類弱勢族群社會住宅需求74,055戶，仍有近4成的差距。儘管雙北地區已是相較積極推動社會住宅的縣市，但高需求量仍讓社宅中籤率偏低，根據社會住宅推動聯盟數據彙整，台北市社宅平均中籤率不到7%、新北市更是不到6%，更難想像其他縣市社宅需求人口目前連可抽籤機會都暫時無法期望，社會住宅推展進度若持續無法有效加速，可能造成全國城鄉及貧富差距擴大。
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